離婚房產分割的常見問題以及處理辦法

1、房屋登記在夫妻一方名下或第三人名下的產權認定

我國婚姻法既承認婚后所得共同制，同時又認可夫妻一方婚后可擁有個人財產。房屋屬于不動產，根據我國物權法相關規定，房屋權利的取得以登記為準。產權登記具有公示、公信的效力。因此，我們提倡所有的夫妻共有房屋宜登記在夫妻共同名下，以避免糾紛。但實際生活中，代表登記的現象一定程度上存在，因此，當夫妻離婚時，房屋問題是爭議的焦點，一方主張婚后所購為共同財產，而另一方則強調登記在自己名下為自己單方所有。對這兩種不同情況，我們認為：

(1)對登記在一方名下的房屋性質認定：由于我國法定夫妻財產制是婚后所得共同制，因此婚姻關系存續期間購買的房屋，原則上首先應認定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其所有，必須承擔舉證責任，證明該房屋系其個人出資所購，或符合《婚姻法解釋三》第七條規定的其父母出資為其購買等情況。

(2)對登記在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房屋性質認定：對登記在第三人名下的房產，夫妻如主張房屋為共有或一方所有，屬于產權爭議，主張方自應承擔舉證責任。對登記在未成年子女名下房屋的權屬認定，情形比較復雜。現實生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮將房屋產權登記在未成年子女的名下，但這并不意味著該房屋的真正權利人即為未成年子女，人民法院應審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如果真實意思確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應將房屋認定為未成年子女的財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理;如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時應將該房屋作為夫妻共同財產處理比較適宜。

2、離婚案件中按揭房屋的認定和處理

夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付了首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時對該不動產性質如何認定及分割?司法實踐中一直存在爭議，既有認定為登記方所有的，也有認定為夫妻共同所有的。隨著《婚姻法解釋三》的出臺，該爭議塵埃落定。《婚姻法解釋三》第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。協議不成的，人民法院判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九第一款規定的原則，由產權登記一方對一方進行補償。”

3、父母贈與房屋的歸屬

《婚姻法解釋二》第二十二條規定：“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”由于傳統習慣的緣故，父母在出資時往往并不會明確出資給哪一方，因此，很多情況下由于無證據證明是對自己子女的出資，故只能認定為夫妻共同所有，但這又明顯有違贈與方父母的本意。由于現實的原因，目前房價畸高，為子女能有好的住處，父母往往傾其所有為子女買房，但一旦小兩口離婚，出資父母方不僅在感情上受到傷害，在經濟上也有損失，此類問題常常使雙方矛盾激化，為到底贈與哪一方爭執不休。為此，《婚姻法解釋三》第七條進一步規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”該規定不僅易于操作，同時也更理性，使婚姻回歸本質，也更符合出資方的本意。盡管該規定在現實社會中引發很大爭議，被認為對女方不利，但這只是司法解釋對房產的處理所作的規定，保護婦女的利益是婚姻法的基本原則之一，因此，人民法院應根據案件具體情況，結合《婚姻法》保護婦女利益的相關規定來妥善處理離婚訴訟中的財產問題。

4、離婚案件中公房的使用、承租問題

現今商品房市場比較繁榮，離婚訴訟中經常涉及的是所購商品房的性質認定和分割問題，關于公房的使用和承租已經隨著歷史的發展較為少見，但并不代表沒有。因此，如果涉及這一問題，人民法院仍可根據《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》有關規定進行處理。

5、離婚案件中房改房的分割

房改房是指城鎮居民自行出資購買的根據國家房屋改革政策出售的房屋。實際生活中，城鎮居民購買的房改房主要有兩種情況：一是按房改政策購買并已經取得所有權的房屋;二是按房改政策購買尚未取得所有權或者只享有部分所有權的房屋。

(1)按房改政策購買并已經取得所有權的房屋的處理

根據房改政策，職工購買公有房屋實行市場價、成本價或者標準價。職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納稅費后，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用五年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，收入歸個人所有。按房改政策購買并已經取得所有權的房屋就是指以市場價和成本價購買的房改房。其中區分個人婚前購買的房改房和婚姻關系存續期間購買的房改房。

①對于個人婚前購買的房改房，根據《婚姻法》第十八條的規定，除當事人另有約定外，屬于一方婚前財產，離婚時不得作為夫妻共同財產分割。

②對于婚姻關系存續期間購買的房改房，情況則比較復雜。

《婚姻法解釋二》第十九條規定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。”

如果登記方主張該房改房系其個人出資，應為其個人財產，是否應予支持?我們傾向認為，按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現已使用的公有房屋的，售房單位應根據購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務等因素。可見，按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇，如果該房屋由夫妻一方按當時購買價以個人財產購買并作為個人財產處理對另一方顯屬不公。因此，考慮我國實行婚后所得共同制，類似房屋首先應認定為夫妻共有。如果登記方主張其個人所有，必須舉證證明該房改房的取得與對方并無任何關系，對方也未因此利益受損，否則認定為共有較為合適。當然，在認定共有的前提下，人民法院可根據實際情況對出資方適當多分。

(2)尚未取得所有權或者只享有部分所有權的房屋的處理

這主要是指夫妻雙方根據福利政策以標準價購買的公有房屋。對于尚未取得所有權或者只享有部分所有權的房屋，人民法院在審理離婚訴訟時，不能對房屋所有權的歸屬和分割作出判決，只有在夫妻雙方取得該房屋的完全所有權后，才可向人民法院就房屋所有權的歸屬和分割提起訴訟。當然，雙方當事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有權的取得、歸屬協商解決，如果就上述問題無法達成一致，人民法院只能就房屋的居住、使用作出判決。《婚姻法解釋二》第二十一條規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。”

司法實踐中，婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割，對于這個問題，《婚姻法解釋三》第十二條規定：“婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。”

6、關于享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬夫妻共同財產

對此，最高人民法院[2000]法民字第4號針對司法部律師公證工作指導司的復函有明確規定，即夫妻一方死亡后，如果遺產已經繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益。夫妻一方死亡后，如果遺產沒有分割的，應予查明購房款是夫妻雙方的共同儲蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產，如果購房款是夫妻雙方的共同儲蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。

7、離婚案件中對違法建筑的處理

離婚案件中，屬于夫妻共同財產的違法建筑是否應當處理以及如何處理的問題，一直是司法實踐中的難點。我們認為，違法建筑之所以違法，是因為建設者未取得建設工程規劃許可證和其他批準文件造成的，可以通過補辦相關審批手續而成為合法建筑，但在違法建筑合法化之前，人民法院無論是判決分割違法建筑還是確定違法建筑的所有權或使用權均是沒有法律依據的，故此類糾紛，人民法院不予處理。但對于違法建筑已經產生的既得收益，比如一方出租違法建筑已收取的租金，則應當作為夫妻共同財產進行分割，否則一方因違法建筑獲益而另一方一無所獲，明顯不公，但對于違法建筑可能產生的預期利益，人民法院不予處理。

以上內容就是相關的回答，一般情況下，如果夫妻雙方要對房產進行分割的，需要根據實際情況決定，比如雙方協商的結果，在簽訂了離婚協議之后，需要辦理了離婚手續之后協議才會生效，這個時候就可以對房產進行分割。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網相關律師。