夫妻共有房產(chǎn)分割方法

根據(jù)房屋的產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成員共有房屋、夫妻共有的“部分產(chǎn)權(quán)房”或尚未取得產(chǎn)權(quán)房等四種情況來(lái)分析共有房屋的分割問(wèn)題。

1、夫妻共有房屋

指夫妻共同享有完全所有權(quán)的房屋，最典型的就是夫妻共同出資購(gòu)買(mǎi)的房屋和共同受贈(zèng)或繼承的房屋。根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第19條的規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”對(duì)于父母給子女出資買(mǎi)房的情況，《婚姻法解釋(二)》第22條規(guī)定分為婚前行為和婚后行為區(qū)別對(duì)待：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

關(guān)于夫妻共同房屋的分割方法問(wèn)題，《婚姻法解釋(二)》第20條規(guī)定：“雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：

(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;

(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

2、夫妻一方所有的房屋

婚后雙方對(duì)婚前一方所有的房屋進(jìn)行過(guò)修繕、裝修、但屬于原拆原建并未變更產(chǎn)權(quán)登記的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分屬于雙方共同所有，在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人以合理折價(jià)款補(bǔ)償給另一方;對(duì)原原房屋進(jìn)行過(guò)擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋權(quán)屬應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

離婚中處理這類(lèi)房屋時(shí)，住房一般仍歸該所有人。根據(jù)《婚姻法》第42條和《婚姻法解釋》(一)》第27條的規(guī)定，一方離婚后沒(méi)有住處的，屬于生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助，以住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。

3、家庭成員共有房屋

此種共有也就是夫妻與其他家庭成員的共有房屋的情形。夫妻結(jié)婚后，與一方的家庭成員共同生活，夫妻財(cái)產(chǎn)和家庭共同財(cái)產(chǎn)沒(méi)有分開(kāi)，包括房屋也屬于夫妻和家庭其他成員共有的。對(duì)于這種情況《離婚財(cái)產(chǎn)分割意見(jiàn)》第20條規(guī)定，離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)未從家庭共同財(cái)產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行處理，對(duì)一時(shí)確實(shí)難以查清的財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題可告知當(dāng)事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟。

4、夫妻共有的“部分所有權(quán)房屋”或尚未取得所有權(quán)房屋

《婚姻法解釋(二)》第21條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就上述規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

5、對(duì)離婚前房屋拆遷，離婚后取得的補(bǔ)償應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)分割;一方回遷取得房屋的，應(yīng)支付給另一方適當(dāng)?shù)淖》拷?jīng)濟(jì)補(bǔ)助款。

6、按揭方式購(gòu)買(mǎi)的房屋，房款未全部付清的，處理方式一是采取轉(zhuǎn)按揭的方法，由主張房屋所有權(quán)的一方將已交納款項(xiàng)的一半支付給另一方;二是采取拍賣(mài)的方法，將房屋評(píng)估拍賣(mài)所得價(jià)款，扣除評(píng)估、拍賣(mài)所需費(fèi)用后，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償，余款再作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

通常情況，下列房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)：

一、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，在沒(méi)有約定是否屬歸夫或妻一方所有的條件下，所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn);

二、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，除遺囑或贈(zèng)與合同中特別確定的房產(chǎn)外，共同接受贈(zèng)與或繼承的房產(chǎn);

三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，通過(guò)參加房改取得的私有房產(chǎn);

四、婚前一方承租，婚后用共同財(cái)產(chǎn)所購(gòu)買(mǎi)，權(quán)屬證登記在一方名下的房產(chǎn);當(dāng)事人結(jié)婚后，其父母未明確表示贈(zèng)與哪一方而出資為當(dāng)事人所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。

特別提示：根據(jù)我國(guó)《婚姻法》規(guī)定，除夫妻雙方另有約定的外，夫妻一方婚前所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。