夫妻共有房產分割方法

根據房屋的產權特點，以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成員共有房屋、夫妻共有的“部分產權房”或尚未取得產權房等四種情況來分析共有房屋的分割問題。

1、夫妻共有房屋

指夫妻共同享有完全所有權的房屋，最典型的就是夫妻共同出資購買的房屋和共同受贈或繼承的房屋。根據《婚姻法解釋(二)》第19條的規定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產?！睂τ诟改附o子女出資買房的情況，《婚姻法解釋(二)》第22條規定分為婚前行為和婚后行為區別對待：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

關于夫妻共同房屋的分割方法問題，《婚姻法解釋(二)》第20條規定：“雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;

(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;

(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

2、夫妻一方所有的房屋

婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、但屬于原拆原建并未變更產權登記的，房屋仍歸產權人所有，增值部分屬于雙方共同所有，在離婚財產分割時增值部分中屬于另一方應得的份額，由房屋所有權人以合理折價款補償給另一方;對原原房屋進行過擴建的，擴建部分的房屋權屬應按夫妻共同財產處理。

離婚中處理這類房屋時，住房一般仍歸該所有人。根據《婚姻法》第42條和《婚姻法解釋》(一)》第27條的規定，一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助，以住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。

3、家庭成員共有房屋

此種共有也就是夫妻與其他家庭成員的共有房屋的情形。夫妻結婚后，與一方的家庭成員共同生活，夫妻財產和家庭共同財產沒有分開，包括房屋也屬于夫妻和家庭其他成員共有的。對于這種情況《離婚財產分割意見》第20條規定，離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出，一方要求析產的，可先就離婚和已查清的財產問題進行處理，對一時確實難以查清的財產的分割問題可告知當事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產案件審結后再恢復離婚訴訟。

4、夫妻共有的“部分所有權房屋”或尚未取得所有權房屋

《婚姻法解釋(二)》第21條規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就上述規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

5、對離婚前房屋拆遷，離婚后取得的補償應作為共同財產分割;一方回遷取得房屋的，應支付給另一方適當的住房經濟補助款。

6、按揭方式購買的房屋，房款未全部付清的，處理方式一是采取轉按揭的方法，由主張房屋所有權的一方將已交納款項的一半支付給另一方;二是采取拍賣的方法，將房屋評估拍賣所得價款，扣除評估、拍賣所需費用后，由抵押權人優先受償，余款再作為夫妻共同財產進行分割。

通常情況，下列房產屬于夫妻共有財產：

一、婚姻關系存續期間，在沒有約定是否屬歸夫或妻一方所有的條件下，所購買的房產;

二、婚姻關系存續期間，除遺囑或贈與合同中特別確定的房產外，共同接受贈與或繼承的房產;

三、婚姻關系存續期間，通過參加房改取得的私有房產;

四、婚前一方承租，婚后用共同財產所購買，權屬證登記在一方名下的房產;當事人結婚后，其父母未明確表示贈與哪一方而出資為當事人所購買的房產。

特別提示：根據我國《婚姻法》規定，除夫妻雙方另有約定的外，夫妻一方婚前所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共有財產。