判斷按揭房屋的關(guān)鍵因素在于房屋產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人以及房屋產(chǎn)權(quán)取得的時間。如購房人在婚前已取得房屋的所有權(quán)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行，和銀行之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。夫妻用共同財產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬。

這在理論上也是符合不動產(chǎn)的公示原則的。同時銀行和債務(wù)人(按揭人)之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎(chǔ)之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而改變債務(wù)人，也是符合債務(wù)轉(zhuǎn)移的理論的。婚后共同償還貸款的行為并不改變該房屋個人財產(chǎn)的性質(zhì)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還;離婚后未償還的債務(wù)仍為個人債務(wù)。若一方在婚前辦理按揭手續(xù)，以個人名義簽訂房屋預(yù)售合同，并繳納首付款，在婚后才獲得房屋所有權(quán)證，應(yīng)屬于個人財產(chǎn)。

因?yàn)楦鶕?jù)我國的房屋預(yù)售登記(鑒證程序)使債權(quán)具有了特定性或?qū)剐裕稍擃A(yù)售合同而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利人只限于該預(yù)售合同上的債權(quán)人。銀行對特定的購房人即貸款債務(wù)人(按揭人)的資信產(chǎn)生的信賴，以及該財產(chǎn)權(quán)利的是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，在這種情況下即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后，仍應(yīng)屬于個人財產(chǎn)。對于產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的或者雙方對所購房屋為共同共有約定在先，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。因?yàn)樵摮鲑Y行為在婚前，所以非產(chǎn)權(quán)登記名義人一方應(yīng)對自己出資行為并非贈與或借貸進(jìn)行舉證。

通常情況下婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買的房屋，雖然產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一人名下仍然屬于夫妻共同財產(chǎn)，按揭的房屋也不例外。如無證據(jù)證明該房屋是以個人財產(chǎn)辦理的按揭手續(xù)，在離婚時也應(yīng)按照夫妻共同財產(chǎn)分割，與通常意義下的房屋并無區(qū)別。銀行拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)是沒有理論依據(jù)的。

一方面，不能以未經(jīng)債權(quán)人(銀行)同意而變更債務(wù)人(名義還款人)為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。按照上述的分析，這類案件在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的實(shí)際還貸人是夫妻雙方，并不是產(chǎn)權(quán)證上名義產(chǎn)權(quán)人或還貸人。

另一方面，房屋產(chǎn)權(quán)在離婚時判決給任何一方都不影響銀行的信貸利益，任何人作為還款名義人都不影響房屋作為抵押財產(chǎn)對債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。法院在判決時也不能僅僅以銀行的信貸利益作為考慮的標(biāo)準(zhǔn)，將房屋判決給償貸能力較強(qiáng)的一方。應(yīng)該考慮對房屋的需要程度，依然堅持保護(hù)婦女利益或照顧撫養(yǎng)子女一方的原則進(jìn)行判決。第三，根據(jù)夫妻對婚姻存續(xù)期間的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的原則，銀行可以向離婚當(dāng)事人任何一方追究責(zé)任。

而根據(jù)規(guī)定，即使法院在離婚判決中或者夫妻雙方離婚協(xié)議中對于夫妻之間債權(quán)債務(wù)的分配，也只在離婚當(dāng)事人之間產(chǎn)生內(nèi)部效力。判決或離婚協(xié)議確定由哪一方承擔(dān)剩余債務(wù)中的具體的比例，不能對抗債權(quán)人(銀行)。而離婚當(dāng)事人一方因?yàn)檫B帶責(zé)任超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的比例承擔(dān)債務(wù)的，可以向?qū)Ψ阶穬敗?/p>

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