在離婚訴訟中，房產(chǎn)分割往往是當(dāng)事人關(guān)注的焦點(diǎn)問題。筆者結(jié)合法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，就離婚時(shí)常見的房產(chǎn)分割情況總結(jié)分述如下：

離婚訴訟中的房產(chǎn)分割

一、夫妻一方婚前出資購買的房產(chǎn)（無貸款）

如權(quán)利登記在一方名下，該房產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因結(jié)婚行為轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)房屋增值部分及虧損屬于房屋產(chǎn)權(quán)人，如另一方有參與該房子的裝修等支出，構(gòu)成對該房產(chǎn)的舔附價(jià)值，對于裝修款，可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割。

如權(quán)利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。如未約定按份共有，可認(rèn)定共同共有，但在離婚分割房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。

二、夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款的房產(chǎn)（有貸款）

夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。

對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為其個(gè)人債務(wù)，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。

若配偶方同時(shí)有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。

關(guān)于房屋增值部分，各地判定不一，如果房產(chǎn)增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān)，則共同還貸一方無權(quán)要求分割增值部分收益。

三、一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋

根據(jù)司法解釋（二）第十九條的規(guī)定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為夫妻共同所有。

但，在上海，由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值。因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財(cái)產(chǎn)出資將原有公房的使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時(shí)，可區(qū)分下列情形處理：

1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值單獨(dú)歸屬問題；

2、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對價(jià)部分確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割；

3、對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參照司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。

四、夫妻一方通過福利、補(bǔ)貼等方式取得產(chǎn)權(quán)房，但為取得該房產(chǎn)而與用人單位簽有服務(wù)期協(xié)議的，離婚時(shí)該房產(chǎn)的處理

夫妻一方在婚后通過福利、單位補(bǔ)貼取得產(chǎn)權(quán)房，但同時(shí)與用人單位簽有服務(wù)協(xié)議的，由于該方對此房的獲得具有較大貢獻(xiàn)，且其將來擇業(yè)的自由會(huì)在服務(wù)期內(nèi)受到限制，因此，夫妻離婚時(shí)，因服務(wù)期問題而導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)利受影響的事實(shí)尚未發(fā)生的，對該房產(chǎn)的分割應(yīng)考慮尚存服務(wù)期的長短、夫妻共同生活的時(shí)間，適當(dāng)多分給簽有服務(wù)期的一方。

五、夫妻雙方婚后出資購買的房產(chǎn)

夫妻雙方婚后共同出資購買的產(chǎn)權(quán)房，無論登記為夫妻雙方或一方，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。分割該房產(chǎn)時(shí)，如果涉及貸款，則先扣除該貸款部分，分割后由取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)承擔(dān)未還貸部分的本金和利息。

若產(chǎn)權(quán)登記中有子女，則為夫妻雙方與子女共同所有。在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應(yīng)認(rèn)定共同共有。即使該共有房屋被出售，亦不能改變其共有的性質(zhì)。因此，所得售房款應(yīng)保留未成年子女應(yīng)享有的份額。

若產(chǎn)權(quán)只登記為未成年子女一人，實(shí)踐中并不意味著該房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人即為該未成年子女，而應(yīng)考量夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思。除非有相反的證據(jù)，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財(cái)產(chǎn)。對于因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)由夫妻負(fù)責(zé)償還，在處理房產(chǎn)權(quán)利時(shí)可適當(dāng)調(diào)整子女所得的比例。

六、父母出資為雙方購置的房產(chǎn)的分割

實(shí)踐中，對于夫妻婚后，父母出資購買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時(shí)的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，一般以認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥，該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。

父母實(shí)際出資時(shí)，在沒有明確的意思表示下，也沒有證據(jù)證明出資性質(zhì)的前提下，推定為贈(zèng)與。如果有證據(jù)證明父母與當(dāng)事人之間是借貸關(guān)系，則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈(zèng)與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈(zèng)與的推定。只出具借條并不能完全推翻贈(zèng)與的意思表示，法院一般要求出具打款記錄等資金線索，追查出資及其性質(zhì)是否真實(shí)，在形成完整的證據(jù)鏈條后才會(huì)對相關(guān)事實(shí)予以認(rèn)定。

七、尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議

離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

八、夫妻雙方與他人（未成年子女除外）共同購買的房產(chǎn)的處理

夫妻雙方與他人(未成年子女除外)共同所有的房屋，應(yīng)該另案處理，但若案外人僅享有居住使用權(quán)而無所有權(quán)的，不影響該房屋在離婚訴訟中的分割。

九、實(shí)踐中對夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬的處理

雙方對夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院通產(chǎn)按以下情形分別處理：

1）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

2）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格對房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；

3）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。