從國(guó)家實(shí)行購(gòu)房改革以來(lái)，私產(chǎn)房日益走進(jìn)了人們的生活。所謂私產(chǎn)房，就是私人擁有所有權(quán)的房子。由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)有其特殊性，往往私產(chǎn)房的交付時(shí)間與公示時(shí)間（即發(fā)核發(fā)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間)不是同一時(shí)間，因此，我們可以把私產(chǎn)房分割的方式分為以下幾類：

（一）夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后，房屋不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)（根據(jù)婚姻法第17條：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)”）。在分割時(shí)，首先要明確房屋的價(jià)值，即按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，而不是按照當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。當(dāng)然，如果離婚是還沒(méi)有還清貸款，債務(wù)部分也是要分割的。具體分割方式可考慮對(duì)照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十條規(guī)定“雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：

（1）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；

（2）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；

（3）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。”

（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，該房屋為婚前財(cái)產(chǎn)。因此，離婚時(shí)，另一方無(wú)權(quán)要求分割。《婚姻法》第18條有相關(guān)規(guī)定。

（三）夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。按照《婚姻法司法解釋（三）》的規(guī)定，離婚時(shí)雙方就房產(chǎn)分割問(wèn)題不能達(dá)成一致的，房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

另外，需要說(shuō)明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

（四）夫妻一方婚前付了部分（或者全部）房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的房屋，這樣的情況，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無(wú)關(guān)系？如果婚前夫妻一方已經(jīng)付清全款，無(wú)論何時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證都應(yīng)認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

（五）夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。（根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法司法解釋（二）》的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購(gòu)買福利性政策房屋；（2）購(gòu)買商品房；（3）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。）

（六）父母參與出資購(gòu)買的房屋，子女離婚后，房屋的分割原則！這是最高人民法院關(guān)于《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條規(guī)定，（1）父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，另有約定除外；（2）父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，另有約定除外。《婚姻法司法解釋（三）》第七條對(duì)這一問(wèn)題作出了更明確的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

（七）房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對(duì)此，法院一般不會(huì)將主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

（八）婚前雙方出資購(gòu)房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在實(shí)踐中這樣的情況主要是，男女戀愛(ài)期間感情覺(jué)得不錯(cuò)，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購(gòu)房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，此時(shí)，一方不承認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)出過(guò)資，認(rèn)為房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無(wú)力保護(hù)的。也就是說(shuō)，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無(wú)法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。