一建設用地使用權的內容

“建設用地使用權依法對國家所有的土地享有占有，使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物，構筑物及其附屬設施。”.(《物權法》第135條)建設使用權是一種地上權，《物權法》明確了是對“國家所有土地”的使用。

條文中提到了“構筑物”，構筑物在學說上解釋很多。這里請讀者根據有關司法解釋來推斷什么是構筑物。

建設用地使用權是他物權，用益物權，不動產物權。

建設土地的用途受到管制。“建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。”

（《物權法》第140條）

二建設用地使用權的設立

（一）設立的“地域”

“建設用地使用權可以在土地的地表。地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”（《物權法》第136條）

例如一塊土地可以在地下設置地鐵。在地表設置公路，在地上設置高架橋。

出讓給某公司的土地，不能損害某村的通行地役權或者汲水地役權（擋了別人的路，斷了別人的水等）。

（二）設立的方式

“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業，商業，旅游，娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣，招標等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律，行政法規關于土地用途的規定。（《物權法》第137條）

《房地產法》第23條規定了下列建設用地的土地使用權；確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥;

1.國家機關用地和軍事用地：

2.城市基礎設施用地和公益事業用地；

3.國家重點扶持的能源，交通，水利等項目用地；

4.法律，行政法規規定的其他用地。

（三）設立合同

“采取拍賣，招標，協議等方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

（一）當事人的名稱和住所；

（二）土地界址，面積等；

（三）建筑物，構筑物及其附屬設施占用的空間;

（四）土地用途：

（五）使用期限

（六）出讓金等費用及其支付方式

（七）解決爭議的方法。”(《物權法》第138條)

土地使用權出讓合同由市，縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

（四）設立的登記

“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。”（《物權法》第139條）權利登記與合同登記是不一樣的。物權法中所有的登記，都是權利登記，而不是合同登記。

三建筑物，構筑物產權歸屬及土地用益費用

（一）產權歸屬

“建設用地使用權建造的建造物，構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”（《物權法》第142條）

（二）土地用益費用

“建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。”（《物權法》第141條）

四建設用地使用權的流通

1．“建設用地使用權利人有權將建設用地使用權轉讓，互換，出資，贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。”（《物權法》第143條）

2.“建設用地使用權的轉讓，互換，出資，贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。”（《物權法》第144條）

3.“建設用地使用權轉讓，互換，出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物，構筑物及其附屬設施一并處分。”（《物權法》第146條）

4.“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓，互換，出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。”（《物權法》第147條）

五使用期限，提前收回，續期，注銷登記

（一）使用期限

出讓方式獲得的國有土地使用權（建設用地）的最高年限：

1.居住用地70年。

2.工業用地50年。

3.教育，科技，文化，衛生，體育用地50年。

4.商業，旅游，娛樂用地50年。

5.綜合或者其他用地50年。

實際使用的年限，由出讓方和受讓方在最高年限之內協商確定。

劃撥方式取得土地使用權的，除法律，行政法規另有規定除外，沒有使用期限的限制。

(二)提前收回的補償

“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的土地出讓金。”（《物權法》第148條）

（三）續期

1.“住宅建設用地使用權期間滿屆的，自動續期。”（《物權法》第149條第1款）

2.“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律，行政法規的規定辦理。”（《物權法》第149條第2款）

（四）注銷登記

“建設用地使用權證書。”（《物權法》第150條）請注意：辦理注銷登記的人是出讓人，而不是受讓人；收回，是向持有證書的使用人收回。

宅基地使用權

一宅基地使用權

（一）宅基地使用權的概念

宅基地使用權，是指自然人因私有房屋對集體土地使用的權利。

“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”(《物權法》第152條)

權利主體為自然人。農村村民只能擁有一處宅基地，這就是所謂的“一戶一宅。”

（二）宅基地使用權的內容

1.因宅基地的性質，當事人可以長期使用。

2.當事人可以在宅基地上建造房屋，種植樹木，進行合理的利用。

（三）變更登記，注銷登記

“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”（《物權法》第155條）

（四）宅基地使用權的取得，行使，轉讓和消滅

1.宅基地使用權的取得，行使和轉讓

“宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”（《物權法》第153條）

“農村村民一戶只能擁有一處住宅基地，其宅基地的面積不得超過省，自治區，直轄市規定的標準。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣，出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”(《土地管理法》第62條)

上述條文涉及《土地管理法》第44條的規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

省，自治區，直轄市人民政府批準的道路，管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊，集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市，縣人民政府批準。

本條第二款，第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省，自治區，直轄市人民政府批準”

2.宅基地使用權的消滅

“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對沒有宅基地的村民，應當重新分配宅基地。”（《物權法》第154條）