(1)房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的,這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。
(2)購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告,對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的,即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假,或者購房者的購房行為與虛假廣告無關,則不能認為是受到了欺騙和誤導。
(3)購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害,這種損害包括財產的、金錢的、精神的。
(4)損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說,是虛假廣告欺騙和誤導了購房者,給購房者的權益造成了損害,即虛假廣告與損害之間有因果關系。
參考法條:《廣告法》(2015年修正)
第二十六條房地產廣告,房源信息應當真實,面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積,并不得含有下列內容:
(一)升值或者投資回報的承諾;
(二)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;
(三)違反國家有關價格管理的規定;
(四)對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。
第五十五條違反本法規定,發布虛假廣告的,由工商行政管理部門責令停止發布廣告,責令廣告主在相應范圍內消除影響,處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處二十萬元以上一百萬元以下的罰款;兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的,處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處一百萬元以上二百萬元以下的罰款,可以吊銷營業執照,并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請。
醫療機構有前款規定違法行為,情節嚴重的,除由工商行政管理部門依照本法處罰外,衛生行政部門可以吊銷診療科目或者吊銷醫療機構執業許可證。
廣告經營者、廣告發布者明知或者應知廣告虛假仍設計、制作、代理、發布的,由工商行政管理部門沒收廣告費用,并處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處二十萬元以上一百萬元以下的罰款;兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節的,處廣告費用五倍以上十倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處一百萬元以上二百萬元以下的罰款,并可以由有關部門暫停廣告發布業務、吊銷營業執照、吊銷廣告發布登記證件。
廣告主、廣告經營者、廣告發布者有本條第一款、第三款規定行為,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第五十八條有下列行為之一的,由工商行政管理部門責令停止發布廣告,責令廣告主在相應范圍內消除影響,處廣告費用一倍以上三倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處十萬元以上二十萬元以下的罰款;情節嚴重的,處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款,廣告費用無法計算或者明顯偏低的,處二十萬元以上一百萬元以下的罰款,可以吊銷營業執照,并由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請:
(八)違反本法第二十六條規定發布房地產廣告的;
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