1、公有住房承租權的法律性質界定

公有住房承租權應當是一種物化的債權。

第一，公有住房的承租權與普通房屋承租權在實質上存在很大的區別。

一是承租主體上，公有住房的承租人是特殊主體，是在國家機關或者國有、集體企、事業單位工作并達到一定工作年限的職工。

二是在承租權期限上，公有住房承租人與房管部門簽訂公有住房租賃合同之后，承租人對該公有房屋即具有了永久的占有權和使用權，非因特定事由，房管部門不得終止公有住房租賃合同。

三是在租金對價上，公有住房租金標準是由專門機構統一規定，其租金只是為了維持房屋維修的成本費用支出，遠遠低于市場價房屋租金。因此單位對公有住房的所有權實際已經被虛化了，公有住房承租權是一種在相當程度上物化了的權利。

第二，公有住房承租權具備獨立的財產性質。

公有住房的承租人享有除所有權以外的其他一切權利，對公有住房擁有實際控制與支配的權利，可以轉租、轉讓并獲得差價。對公有住房進行拆遷，承租人可以直接獲得拆遷安置。因此公有住房承租權是一種可以直接獲得獨立財產補償的權利形式。

第三，公有住房的承租人具有實際上的處分權。

公有住房承租人雖然不能決定公有住房本身的命運，但對其承租權卻享有占有、轉讓、消滅等自由。因此，公有住房承租權與一般的房屋租賃承租權有很大差別，絕不僅僅是單純的債權，其所具有的永久占有、使用、支配、轉讓等特征，使其在性質上與物權中的用益物權相似，故公有住房承租權應當歸為是一種呈現出用益物權性質的債權，即一種物權化了的債權。

2、公有住房承租權能否繼承的問題

第一，從權利屬性來看，公有住房承租權有明顯的物權特征，是與用益物權相似，承租人作為權利人有權更完整地行使其權利并受到法律保護，這些法律行為包括轉租、轉讓，當然也應當包括繼承。

第二，從權利取得方式來看，公有住房承租權是基于單位職工工作貢獻大小、家庭人口及其他住房等情況產生的，不僅是賦予個人的價值回饋，更體現為個人和家庭的權益，因此從這種途徑取得的公有住房承租權應當可作為“遺產”在家庭和親緣關系間進行繼承。當然，由于分配取得的公有住房仍然屬于社會公共資源，在繼承方式上應當有別于其他私人財產。

第三，從公有住房管理模式的發展進程看，住房制度改革使公有住房承租權取得方式發生了質的變化。

一是允許公有住房承租權通過有償交換的方式，實現其交換價值。

二是公有住房的承租權在一定條件下可以購買。這即認可了公有住房承租權可以作為一項財產權利。因此，隨著市場發展及住房制度的改革，公有住房承租權的性質已經發生了轉變，從計劃經濟時期簡單的福利待遇載體，轉變為市場經濟條件下，具備商品交換的標的物，其財產性得到了充分的肯定。

三是公有住房承租權在拆遷過程中可獲得補償。公有住房拆遷時，其承租人是符合補償標準的。這也承認了公房承租權具體財產性，而可繼承是財產性的重要表現。

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