A.法律規定，取得商品房預售許可證是商品房預售的必備條件之一

B.《預售商品房認購書》不是商品房預售合同，不以取得商品房銷售許可證為條件

C.雙方簽訂商品房預售合同時，公司已具備商品房預售的法定條件，該合同有效

D.因施工進度及竣工交付日期變化的，房屋可另售他人

「答案」ABC

「考點」商品房預售

「解析」

選項A正確。《城市房地產管理法》第45條第1款規定，商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

選項B正確。《預售商品房認購書》是一個獨立于商品房預售合同的合同，《預售商品房認購書》規定的條件具備時，當事人應當簽訂商品房預售合同。這個合同并不以取得商品房銷售許可證為條件。

選項C正確。題干中給出“高某在接到公司已經取得商品房預售許可證的通知后，立即前往公司簽訂了商品房預售合同”，據此可知，公司與高某簽訂商品房預售合同時，公司已具備商品房預售的法定條件，則該預售合同有效。

選項D錯誤。《合同法》第60條第1款規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。房地產開發公司也應當按照合同約定履行義務，不得將房屋另售他人。

96.公司還主張，公司在解除商品房預售合同時，該合同尚未報區政府房地產管理局備案，故不受法律保護。對此，下列判斷正確的是（）。

A.登記備案是商品房預售合同的法定生效要件，該合同未經登記備案不受法律保護

B.登記備案是商品房預售人的法定義務，但不是合同的生效條件，該合同應受法律保護

C.登記備案是商品房預售合同當事人的權利，未登記備案不影響該合同的效力

D.商品房預售合同無需登記備案，當事人在房屋交付時辦理產權登記即可

「答案」B

「考點」商品房預售合同備案

「解析」

《城市房地產管理法》第45條第2款規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

《合同法》第44條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。

所以，登記備案是商品房預售人的法定義務，但備案與否不影響合同生效。

97.經雙方協商，高某同意解除商品房預售合同。但在款項支付問題上，雙方發生分歧。高某要求返還80萬元首期房款本息并雙倍返還定金。公司主張只退還80萬元首期房款和一萬元“保證金”。對此，下列判斷正確的是：（）。

A.商品房預售合同無約束力，只能按公司的意見辦理退款

B.商品房預售合同有效，但《預售商品房認購書》無效，故應按公司的意見辦理退款

C.《預售商品房認購書》和商品房預售合同均有效，應該支持高某的主張

D.開發商違約，高某有權請求賠償損失

「答案」CD

「考點」商品房預售合同

「解析」由上面題目分析可知，《預售商品房認購書》和商品房預售合同均有效。

《合同法》第107條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《合同法》第115條規定，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以，應當支持高某的主張。