土地出讓合同糾紛可以申請(qǐng)仲裁嗎

因土地出讓合同中屬于出讓方、受讓方協(xié)商一致，體現(xiàn)平等主體雙方的真實(shí)意思表示的內(nèi)容而發(fā)生糾紛時(shí)，合同的任何一方均可以提起民事訴訟或依合同約定申請(qǐng)仲裁。由于土地出讓合同的訂立、生效、違約責(zé)任等借鑒了民事合同的一般原理和制度，因此適用《合同法》的基本原則和規(guī)定來(lái)解決土地出讓合同中的一些糾紛。如：因土地的交付、出讓金的繳納、不可抗力、違約金、賠償損失等發(fā)生糾紛，受讓方、出讓方都可以提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁，人民法院或者仲裁委員會(huì)依照民事法律規(guī)定予以審判或仲裁。

提起行政復(fù)議、行政訴訟

因土地出讓合同中體現(xiàn)國(guó)家監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)、制裁權(quán)的內(nèi)容而發(fā)生糾紛時(shí)，受讓方可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟。在國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本中，有很多內(nèi)容是法律的義務(wù)性規(guī)定，體現(xiàn)著國(guó)家對(duì)土地的監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)和制裁權(quán)。如：受讓人必須按照合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地;出讓人可根據(jù)社會(huì)公共利益需要，依法提前收回土地使用權(quán);土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押需滿足一定條件等。因收回土地使用權(quán)、期限屆滿延續(xù)登記、征收土地閑置費(fèi)等引發(fā)土地出讓合同糾紛，受讓人有權(quán)提起行政復(fù)議或行政訴訟。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，這類(lèi)糾紛已不是土地出讓合同糾紛，因?yàn)槌鲎尫讲⒉皇且罁?jù)土地出讓合同，而是根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定作出了某一具體行政行為，如收回土地使用權(quán)的決定、行政處罰決定等。土地使用者可以依法提起行政訴訟、行政復(fù)議。筆者認(rèn)為，正是由于土地出讓合同包含著很多法律的義務(wù)性規(guī)定，使得這一合同與一般民事合同有所區(qū)別，體現(xiàn)了國(guó)家的行政權(quán)。因此，當(dāng)土地出讓合同出現(xiàn)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)賦予受讓方更多的法律救濟(jì)途徑，允許受讓方直接依據(jù)土地出讓合同提起行政復(fù)議和行政訴訟。

實(shí)施行政處罰

如果受讓方不履行或不完全履行土地出讓合同，出讓方(市、縣人民政府土地主管部門(mén))除了可以提起民事訴訟或申請(qǐng)仲裁，要求受讓方承擔(dān)違約責(zé)任以外，還可以根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定直接實(shí)施行政處罰，強(qiáng)制受讓方履行合同。如：受讓方未按照土地出讓合同規(guī)定的期限和條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用土地的，市、縣土地主管部門(mén)可以直接實(shí)施警告、罰款、無(wú)償收回土地使用權(quán)等行政處罰，這體現(xiàn)了國(guó)家的監(jiān)督管理等行政權(quán)力。

請(qǐng)求“繼續(xù)履行”

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“受讓方逾期未全部支付土地出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。出讓方未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求賠償。”但是《暫行條例》沒(méi)有規(guī)定是否可以要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。實(shí)踐中，土地出讓合同的違約責(zé)任一般是繳納滯納金、解除合同、收回土地、支付違約金、賠償損失等，也未涉及“繼續(xù)履行”。請(qǐng)求“繼續(xù)履行”，是指當(dāng)事人一方違約后，另一方請(qǐng)求國(guó)家公力強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)合同的預(yù)期目標(biāo)。因此，為保證有效利用、合理配置土地資源這一合同目的的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)允許土地出讓合同當(dāng)事人任何一方有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方“繼續(xù)履行”。

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