案情介紹：申請人香港某居民與被申請人北京某房地產公司1996年8月18日簽訂《房產租賃合同》，由申請人向被申請人出租位于北京西八里莊某處房產。合同對租金及其支付均作出了具體規定。在申請人與被申請人簽定上述合同前，被申請人于1996年6月16日便與北京另外一百貨公司簽定了轉租合同，將上述申請人與被申請人間《房產租賃合同》項下的租賃物轉租給了該百貨公司。《房產租賃合同》第8.8條規定，若被申請人將租賃物分租或轉租他人，因此所獲得的租金如高于該合同所約定的租金標準，申請人不得就高出部分主張權利;如所獲租金低于該合同所約定的租金標準，則不足部分由被申請人補足以支付申請人。后因被申請人欠付租金，申請人遂于1999年向仲裁委員會申請仲裁。

爭議焦點

申請人認為，被申請人未能依約支付租金，其行為已構成違約。被申請人應將其欠付的租金如數支付給申請人。被申請人則認為，雙方所簽租賃合同所規定的租金額遠遠超過了被申請人與其下家所簽定的轉租合同所約定的租金額。根據合同法第五條的規定，該租賃合同租金條款顯示公平，應予撤銷。

本案裁決

仲裁庭認為，

(1)申請人和被申請人《房產租賃合同》對租金數額及其確定方法已作出了明確約定，而且，即使被申請人就同一租賃物的轉租價低于租賃合同的租金標準，被申請人仍須依該合同所規定的租金標準如數向申請人支付租金。對此，被申請人在訂約時可以預見并愿意遵守;

(2)在被申請人與申請人簽定租賃合同前，被申請人已同其下家簽定轉租合同，將租賃物以低于租賃合同所規定租金標準予以轉租。轉租價低于租賃合同價，被申請人在簽定租賃合同時即已知曉;

(3)租賃合同系被申請人起草的格式合同。根據合同法第41條的規定，若被申請人對合同條款有不同理解時，仲裁庭只能作出不利于提供格式合同條款的一方當事人(被申請人)的解釋;

(4)依據合同法第54條和第55條的規定，如若合同顯示公平，當事人一方有權請求法院或仲裁機構予以變更或撤銷。但具有撤銷權的一方當事人自知道或理應知道撤銷事由之日起1年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。而本案被申請人在合同簽定3年后才主張行使撤銷權。所以，即使租賃合同顯示公平，被申請人也由于其未能在法律規定的期限內提出主張而喪失了撤銷權。基于上述分析，仲裁庭裁定，被申請人關于租賃合同顯示公平的主張不能成立，被申請人應將其欠付的租金如數支付申請人并加計相應利息。

述評

主張合同顯失公平或援引合同所規定的不可抗力條款在仲裁案件中經常被援用，但很難成功。其原因就在于，顯示生活中，合同的訂立一般均是建立在當事人自由協商的基礎上。謹慎的商人們總是在分析并平衡各種情況后作出其抉擇，簽定合同。

由于客觀情況的變化或市場預測不準，在情形對其不利時，不依約履行合同，想通過主張合同顯失公平以規避合同風險或推卻損失，這種做法本身便與合同法誠實信用和公平交易的原則相違背。合同法第四十一條也相應加重了提供格式合同一方當事人的責任。即使合同顯失公平，當事人如若行使撤銷權，也必須在法定期限內及時地予以行使。逾期，其權利便得不到法律的保護。

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