【要點提示】

李某隱瞞了所承租房屋屬于胡某和張某共有的事實，與于某簽訂了轉讓協議，并在張某不知情的情況下，讓于某與胡某簽訂租賃合同。

【案例索引】

一審：河南省原陽縣人民法院(2012)原民二初字第7號(2012年4月16日)

【案情】

原告于某，男，生于1984年2月13日，漢族，住原陽縣韓董莊鄉韓屋村。

被告李某，女，生于1972年6月9日，漢族，住原陽縣大賓鄉薛大賓村。

被告胡某，女，生于1948年7月15日，漢族，住原陽縣城關鎮順城街364號。

第三人張某，男，生于1975年1月13日，漢族，住原陽縣城關鎮小東街4號。

原陽縣人民法院審理查明，被告胡某系第三人張某母親，二人在原陽縣城關鎮商貿城北百合新娘婚紗攝影南鄰共有一間臨街門面房，該門面房為上下兩層。2009年9月13日，第三人張某與被告李某簽訂租賃協議，雙方約定：“甲方(張某)門面房門面房一間，租賃給乙方(李某)，合同期三年，每年租賃費陸千元整。合同期滿，乙方如需再租賃，甲方不能租賃給別人，合同期間房屋使用權屬乙方，乙方不能對甲方房屋結構進行改造。租賃費一年一清，合同期滿后，房價隨行情。(合同期2009年9月13日——2012年9月13日)。2011年11月7日，原告與被告李某簽訂轉讓證明，李某將其租賃的房屋轉讓給了原告。雙方在該轉讓證明中約定：“李某將位于百合新娘婚紗南鄰第一間門面房(上下兩層)以壹萬伍仟元轉讓給于某，其轉讓費為空房轉讓，僅含玻璃門和即日起至2012年3月13日房租。李某與原告簽訂轉讓證明的當天，在被告李某介紹下原告與被告胡某簽訂了租賃協議，該協議約定：“甲方(胡某)將位于商貿城北百合新娘婚紗南鄰第一間門面房(上下兩層)名下物業租給乙方(于某)使用，租期陸年(2012年3月13日至2018年3月13日)租金每年柒仟伍佰元整，租金壹付兩年，每年租期前十天支付，依次類推。二、在租賃期內甲方不得以任何理由上調租金或單方終止租賃協議，如有違約，違約方需賠付對方違約金五萬元及對方一切損失。三、如房屋產權發生轉移，此協議繼續履行至期滿。四、乙方在此合法經營，不得擅自改造房屋結構。五、協議到期后，同等條件下，乙方有優先租賃權。六、乙方在租賃期內可以對外轉讓此房屋，此協議甲方與第三方繼續履行。七、此協議自簽訂之日起生效，一式兩份，雙方各執一份，如遇未約定事項，雙方協商解決。被告李某以證明人身份在上述協議上簽署了名字。原告在與胡某簽訂租賃協議后，與原陽縣裕隆廣告部簽訂了裝修協議對租賃房屋進行裝修，并向原陽縣裕隆廣告部交納了8000元預付款。原告在裝修過程中，第三人進行了阻止，原告僅安裝了卷閘門。經原告與原陽縣裕隆廣告部協商，原告交納的8000元作為損失賠付給了原陽縣裕隆廣告部。

原告訴稱，被告胡某與第三人張某在商貿城北百合新娘婚紗攝影南鄰共有一間臨街門面房，分為上下兩層。該門面房一直由第三人張某對外出租，2009年9月13日被告李某承租了該門面房并一直使用。2011年11月份被告李某對外轉讓該門面房，原告看房后愿意承租，轉讓費為15000元整。但是在簽訂租賃協議時被告李某卻謊稱該門面房是被告胡某的，并領著原告和被告胡某簽訂了該門面房的租賃協議，被告李某作為證明人在協議上簽字，同時原告和被告李某簽訂了轉讓證明，被告李某取得了15000元的轉讓費。協議簽訂后，原告開始對門面房進行裝修，然而在裝修過程中，第三人張某的妻子毛*萍進行阻止，稱門面房是她的，經過多次協商第三人不允許原告使用門面房，原告要求被告李某退還轉讓費，被告李某不退。請求人民法院一、依法確認原告和被告胡某2011年11月7日簽訂的租賃協議無效;二、依法撤銷原告和被告李某2011年11月7日簽訂的轉讓證明;三、依法判令被告李某返還轉讓費15000元，并賠償損失8000元，共計23000元。訴訟中，原告變更訴訟請求為，對原告和被告胡某2011年11月7日簽訂的租賃協議、原告和被告李某2011年11月7日簽訂的轉讓證明均要求予以撤銷。

被告李某辯稱，原告要求確認其與胡某簽訂的租賃協議無效沒有法律依據，《合同法》52條及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，無效合同是違反法律強制性規定，或將違法建筑出租的為無效，原告與胡某的合同應為有效合同;原告要求撤銷與李某的轉讓證明同樣沒有法律和事實依據。

被告胡某未作答辯。

第三人述稱，我們認為原告與被告胡某簽訂的協議無效，我得不到房子我怎么給她房租，我支持原告觀點。

【審判】

原陽縣人民法院經審理認為：對于共有物的占有、使用、收益、處分權的行使，應當得到全體共有人的同意。被告李某是與第三人簽訂的租賃協議承租了本案所涉及房屋，但是其在對外轉租時卻讓原告與被告胡某簽訂協議，由此可以表明被告李某是知曉房屋系被告胡某與第三人張某共有這一事實的。被告胡某與被告李某卻向原告隱瞞了租賃房屋另有共有人的事實，與原告簽訂了租賃協議及轉讓證明，二被告的行為屬于欺詐行為。原告要求撤銷其與被告胡某簽訂的租賃協議及與被告李某簽訂的轉讓證明本院予以支持。合同撤銷后，從合同開始之日即喪失法律效力。因該合同而取得的財產，應予以返還;不能返還或不必返還的，應折價補償;有過錯方給對方造成損失的，應負損害賠償責任。因此被告李某應返還收取原告的15000元轉讓費，被告李某隱瞞事實與原告簽訂轉讓證明，并介紹原告與被告胡某簽訂租賃協議，應賠償原告因合同履行而造成的損失，結合本案即原告向原陽縣裕隆廣告部賠償的8000元預付款。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條，第五十八條之規定，判決一、原告于某與被告胡某2011年11月7日簽訂的租賃協議、原告于某和被告李某2011年11月7日簽訂的轉讓證明予以撤銷;二、被告李某返還原告于某轉讓費15000元，于判決生效后十日內履行完畢;三、被告李某賠償原告于某經濟損失8000元，于判決生效后十日內履行完畢。

【評析】

合同是雙方的真實意思表示，合同的訂合是建立在雙方自愿的基礎上的，合同雙方當事人應當遵循誠實信用原則。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。本案被告訂立合同時存在欺詐行為，但并未損害國家利益;該案中并未顯出李某和胡某有串通侵吞租金的意圖，不屬于第二項的規定。

《中華人民共和合同法》第五十四條第四款之規定，一方以欺詐脅迫的手段或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。本案中被告簽訂合同時存在欺詐行為，原告請求人民法院撤銷本合同，應予支持。因該合同而取得的財產，應予以返還;不能返還或不必返還的，應折價補償;有過錯方給對方造成損失的，應負損害賠償責任。因此被告李某應返還收取原告的15000元轉讓費，被告李某隱瞞事實與原告簽訂轉讓證明，并介紹原告與被告胡某簽訂租賃協議，應賠償原告因合同履行而造成的損失，即原告向原陽縣裕隆廣告部賠償的8000元預付款。