律師審查合同以及出具法律意見書風(fēng)險防范之我見

一、明確審查范圍，而且盡量縮小審查范圍

我們是對合同的什么事項進(jìn)行審查，審查不審查合同的真實性、審查不審查合同效力，還是僅對合同文本的文字條款是否符合法律規(guī)定進(jìn)行審查，這要首先嚴(yán)格區(qū)分清楚。

如果出具的法律意見書，認(rèn)為該份合同合法有效，就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行非常全面的審查：你就要審查如下方面：

雙方的公章、身份證是否真實，授權(quán)書是否真實，合同內(nèi)容是否是雙方的真實意思表示，是否有欺詐、脅迫，損害國家利益;是否惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，是否損害社會公共利益等等。因為，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，有這些情況之一的，所簽合同將屬于無效合同。

也就是說，如果出具的法律意見認(rèn)為合同合法有效，這個就對律師要求非常高，一般人很難做到。有這方面的例子，北京的假按揭森豪案中，兩位律師，孔衛(wèi)東和戰(zhàn)軍，案發(fā)時他們分別在北京市嘉惠律師事務(wù)所和北京市浩天律師事務(wù)所工作，接受中國銀行北京分行的委托，為中國銀行北京分行辦理的北京森豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“森毫公寓”房地產(chǎn)項目銷售按揭貸款的過程中提供法律審查，該兩位律師對銀行提供的購房人的身份證、收入證明，以及購房人與銀行簽訂的按揭借款合同進(jìn)行了審查，認(rèn)為購房人具備還款能力，所簽訂的借款合同合法有效，銀行依據(jù)該法律意見書，將購房款支付給了房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，偏偏森豪公司是開發(fā)商做的借用他人身份證虛構(gòu)的購房人，代簽的一系列的合同，而這些合同由銀行提供給了律師后，律師僅對銀行提供的資料進(jìn)行了書面的審查，就出具了合同合法有效的法律意見書，律師的意見書對各個房地產(chǎn)公司，可能都這么出，如果項目熱銷，開發(fā)商在有真正的銷售出去，將資金回籠時，可以將那些假按揭與銀行解除合約，或轉(zhuǎn)按揭方式脫手，解除虛假的按揭，整個過程的運(yùn)作幾乎天衣無縫。但是，開發(fā)樓盤一旦銷售不好，由于按揭是假，沒有人持續(xù)地按月還款，開發(fā)商無力還款時，騙貸真相無法掩蓋，銀行的風(fēng)險也立即變現(xiàn)，所剩的也許只有一棟爛尾樓。此案中，兩位律師被北京市人民檢察院在提起了公訴，指出律師對購房人與銀行簽訂的合同未進(jìn)行實質(zhì)審查，就出具了購房人具備還款能力，合同合法有效的法律意見，律師未做調(diào)查，未盡到審查義務(wù)，出具的法律意見虛假，最后人民法院以出具證明文件重大失實罪做出了有罪判決。

這是執(zhí)業(yè)律師首次在騙貸案中被追究刑事責(zé)任，此案引起了京城律師界的高度關(guān)注，這件事情對我們觸動很大，我們仔細(xì)想了想，確實律師有一定的問題，購房人的身份證是偷用他人的，購房合同上的寫的購房人本人都不知道買房這一回事，以他名義簽訂的合同怎么是有效的呢，這件事情發(fā)生以后，我們今后再出具法律意見書時，一律不再有“經(jīng)審查合同合法有效”這樣的表述。現(xiàn)在改成了，我們對你單位提供的某某合同文本的文字條款是否符合法律規(guī)定進(jìn)行了審查，經(jīng)審查，該合同文本的文字條款基本符合法律的規(guī)定。

事后，我們才知道假按揭，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部人都知道，運(yùn)用在房地產(chǎn)圈:開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行高額貸款。但是我們業(yè)外人士怎么可能想到還會有這種事情呢，所以，我們對每一筆都要進(jìn)行實質(zhì)調(diào)查，但是，如果實質(zhì)調(diào)查，需要花費很多的時間和精力，而且就算我們查了當(dāng)事方的工商登記，核實了身份證，見到了本人，做了筆錄詢問了當(dāng)事人是否有脅迫，是否是他們的真實意思表示，即使這樣，又如何避免是不存在欺詐，不存在惡意串通等情況呢，確保合同100%合法有效呢?

比如說，有的開發(fā)商，為了賣房子，還想出這么個方法，幫你做“零首付”或者“少首付”，比如100平方米的房子，一平方米4000元，一共40萬元，你說房子挺好，就是沒錢買，售樓小姐就會說，沒關(guān)系，沒錢可以付個首付，按揭貸款買，首付我也拿不出，售樓小姐接著就說那也沒關(guān)系，可以零首付，不掏錢就能讓你先住上房子，你說怎么可能呢，我看了銀行都要求至少20%的首付款呀，售樓小姐說我們幫你想辦法。什么辦法，就是簽兩份不一樣的售房合同，一份房價寫上一平方米4000元，一共40萬，另一份寫上一平方米5000元，一共50萬元，首付款20%10萬元，貸款80%40萬元，開發(fā)商再開一張?zhí)摷俚氖盏绞赘犊?0萬元的虛假收據(jù)，這樣就完全從銀行貸到總房款40萬元，銀行就把40萬元給了開發(fā)商了，貸款40萬元就買了房了，一分錢房款沒掏，零首付，當(dāng)然，雙方寫著4000一平方米的合同上注明了，這一份是雙方真實的意思、是有效的合同，以這份為準(zhǔn)，只在雙方手里一人一份，另一份是不真實的，只為了辦理按揭貸款用的。

簽好了購房合同就辦理按揭貸款，銀行拿給律師看的肯定是單價5000元的購房和按揭貸款合同，即使購房人的身份是真實的，簽字真實，合同條款都沒有問題，那這份單價5000元的合同是當(dāng)事人真實的意思表示嗎，不是真實的意思表示，能說這份購房合同一定真實、合法、有效?

此外，《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效”。但該法沒有規(guī)定合同的一般生效要件，而律師審查合同生效問題，則需適用《民法通則》關(guān)于民事法律行為生效要件的規(guī)定。對于“附生效條件的合同”、“附生效期限的合同”及“經(jīng)法定代表人(追認(rèn)人)”或“經(jīng)被代理人(追認(rèn)人)”而“發(fā)生效力”的合同，《合同法》則在第三章分別規(guī)定了特別效力要件。這些條件都真實具備的情況下，合同才生效，如果說一般合同都說雙方簽字蓋章后生效，那你得親眼看著兩邊簽字蓋章。但由于時間、客觀情況的限制，都是一邊先簽好了，另一方拿走了，回去簽，所以，你很難跟蹤這些合同的簽定過程。

所以，如果不僅僅進(jìn)行書面審查，而進(jìn)行實質(zhì)性審查，是很困難的，顯然加重了律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。所以，我們建議對審查范圍盡量縮小，明確僅僅對哪些問題進(jìn)行審查，或者聲明不對合同的真實性、有效性進(jìn)行審查，或者明確哪些事情由委托人負(fù)責(zé)審查和核實，如明確指出合同表述內(nèi)容及當(dāng)事人意思表示的真實性，由委托人自行審查或自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，將大大減少律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

二、合同合理性、邏輯性問題的審查

合同合理性或邏輯性問題的審查建議從嚴(yán)掌握，合同審查范圍應(yīng)當(dāng)包括合理性和邏輯性問題。

合同審查，有的合同法律上沒問題，但合同內(nèi)容中的合理性和邏輯性的問題，審不審，要和當(dāng)事人溝通好，但是你要是一問，合理性和邏輯性問題要不要審呀，委托人肯定會說要審。你要是不問，而對合理性和邏輯性問題你如果不提，委托人可能會覺得怎么對我們這么不利和不公平的條款，或者是明顯表述有矛盾的地方律師怎么不說呀，而且，有的時候合同條款究竟是法律問題還是合理性、邏輯性問題，是很難區(qū)分的，如果明顯對委托人不利和不公平的問題，以及明顯存在邏輯錯誤的條款最好進(jìn)行提示。比如租賃合同約定，租賃到期后，不返還房屋的，除仍然支付房租外，還應(yīng)每日支付3倍租金數(shù)量的違約金。還有，承租方違約，出租方有權(quán)解除合同，房內(nèi)物品不予歸還。比如說出租方違約了，承租方解除合同，出租方僅退還已經(jīng)收取的今后部分的租金，對承租人的裝修等損失不予賠償，這就屬于對合同一方當(dāng)事人明顯不公平的條款;另外，有的合同如建筑施工合同，合同價款約定為多少多少元，但付款時間又約定為委托方審計后，付至審計款的95%，這樣就有邏輯上的矛盾。到底是固定價款，還是審計的價款為準(zhǔn)，前后不一致。等等

根據(jù)意思自治原則，這些條款不違反法律的規(guī)定，雙方如果同意，就是合法有效的，雖然合法有效，但卻明顯不合理，或不合邏輯，對于明顯的對委托人不利和不公平的條款，以及存在邏輯性錯誤條款，建議從嚴(yán)掌握，進(jìn)行提示或建議修改。

如果有些涉及專業(yè)性的問題，諸如科學(xué)、技術(shù)、財經(jīng)、市場等專門知識、動態(tài)信息，均屬于執(zhí)業(yè)律師往往不知曉或一時難把握的特殊性問題，律師在審查合同中遇到此類問題，如果看不懂的問題，不要不懂裝懂，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人或?qū)ｉT人員求教、求解。并注明涉及業(yè)務(wù)問題或業(yè)務(wù)專業(yè)性方面的問題，由委托人自行酌定。

三、審查合同的法律依據(jù)。

審查合同的法律依據(jù)體現(xiàn)律師是依據(jù)什么對合同進(jìn)行審查，我們一般都說根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，對合同進(jìn)行了審查，該合同符合法律、法規(guī)、規(guī)章、司法解釋的規(guī)定。問題是，因為規(guī)章很多，包括國務(wù)院的規(guī)章，還包括各部門的規(guī)章，還有地方性的規(guī)章，所以，我覺得我們不可能了解和掌握這么多的規(guī)章，司法解釋還非常多，法律、法規(guī)的數(shù)量畢竟就少多了，我們一般都能掌握，但是規(guī)章的數(shù)量就太多了，我們不可能全部掌握，應(yīng)當(dāng)盡量縮小審查合同的法律依據(jù)，最好就是根據(jù)法律的規(guī)定，或者法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)審查，符合法律或法律法規(guī)的規(guī)定。

四、審查合同中，多借鑒他人經(jīng)驗，開拓思路。

有的合同是委托人自己起草的，有的是對方起草的，不同的合同里，可以學(xué)習(xí)到很多的合同起草中的好的條款。

比如曾經(jīng)看過一份合同，是一份供貨合同，是對方給的，人家起草的合同，有一條，我覺得不錯，這條這么約定的“如果在合同履行期內(nèi)，該貨物的原材料或燃油等能源或其他方面發(fā)生較大幅度的增長，導(dǎo)致該貨物的生產(chǎn)成本超過了本合同約定價格的3%，雙方應(yīng)當(dāng)就合同的單價重新協(xié)商一致，然后供貨方繼續(xù)供貨。”這一條的約定，我覺得挺好，因為曾經(jīng)遇見到這種情況，供貨期內(nèi)，原材料漲價了，再供貨就賠了，但是沒有條款說可以停止供貨，說適用情勢變更吧，情勢變更只是法律原則，找不到明確和具體的法律條文，而且還得通過訴訟，要求變更合同價款，但要得到法院的支持也很難，非常麻煩，看到這個合同以后，我就覺得寫得挺好，你不和我協(xié)商重新商定價款，我就不供貨了，用合同的依據(jù)保護(hù)了自己。

五、審查合同應(yīng)注意的其他幾處細(xì)節(jié)

(一)、關(guān)于特殊性問題的審查

《合同法》分則共對15類有名合同進(jìn)行了分章規(guī)定，包括有：買賣合同，供用電、水、氣、熱力合同，贈與合同，借款合同，租賃合同，融資租賃合同，承攬合同，建設(shè)工程合同，運(yùn)輸合同，技術(shù)合同，保管合同，倉儲合同，委托合同，經(jīng)紀(jì)合同及居間合同。可參照《合同法》的規(guī)定進(jìn)行審查。如涉及擔(dān)保、房地產(chǎn)、國際貿(mào)易等方面的問題，還要參照相關(guān)的法律規(guī)定。

(二)、完整保留證據(jù)、資料。

律師審查合同籍以作重要判斷、處理依據(jù)的證據(jù)及特定的資料、文件，應(yīng)予以完整及妥善的保存，以備必要的核查之需。而來源于委托人處的，最好還應(yīng)有專門的渠道，或由其簽章確認(rèn)。

(三)、對于復(fù)雜、疑難及重大問題，律師既應(yīng)要求委托人予以相應(yīng)的釋疑、示意，更應(yīng)向律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人及有關(guān)主管單位作必要的請示、報告，以求組織的支持、集體的幫助。

(四)、注意法律意見的用詞。

建議和應(yīng)當(dāng)，最好區(qū)分，必須改的用應(yīng)當(dāng)，可改可不改的用建議，但有的時候也不好區(qū)分。

綜上所述，只要律師在審查合同時做到了專業(yè)精準(zhǔn)、勤勉盡責(zé)、積極防范，就能最大限度地防止執(zhí)業(yè)法律風(fēng)險的發(fā)生。