目前隨著社會經濟的發展，在法院受理的民事案件中，因當事人用房屋到銀行抵押貸款，到期后無法償還而導致的訴訟案件較為普遍。這其中，很大一部分案件當事人在判決生效后仍逃避或無其它財產履行生效判決，銀行向法院申請強制執行。在執行過程中因被執行人確無其它財產可供執行的需依法將作為貸款抵押物的房屋進行拍賣。拍賣成交后，涉及到一個問題：買受人何時取得房屋的所有權?

根據《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”由此可見“登記”的公示程序是不動產物權變動的生效要件。房屋作為不動產，必然需將“登記”作為物權變動的要件。也就是說房屋的買受人需到有關部門辦理“土地證”、“房產證”后，該房屋的所有權轉移到買受人名下。

但是最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十九條第二款規定：“不動產、有登記的特定動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。”那么究竟房屋所有權是何時發生轉移呢?筆者認為“房屋所有權應該自拍賣成交裁定送達買受人時轉移”。其原因有四點：

其一，《物權法》第二十八條規定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因此，拍賣成交后，法院制作裁定書，裁定書在送達買受人時生效，房屋所有權自裁定書送達買受人時轉移。

其二，《物權法》以登記為不動產物權轉移生效要件，其目的是為了對該物權的狀態進行公示，以維護該物權交易的安全。而法院公開拍賣的房屋，其拍賣過程是國家公權利依據法律程序對不動產物權進行轉移的過程，其交易的合法性和安全性是毋庸置疑的，其公開拍賣的過程也完全達到了與“登記”一樣的公示目的。

其三，最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第27條第二款規定：“人民法院制作的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權力受讓人時即發生法律效力，人民法院應當明確告知權力受讓人及時到國土資源、房地產管理部門申請土地、房屋權屬變更、轉移登記。國土資源、房地產管理部門依據生效法律文書進行權屬登記時，當事人的土地、房屋權力應當追溯到相關法律文書生效之時。”按照該規定，取得拍賣房屋的買受人到有關部門辦理土地證、房產證時，土地證、房產證上所落款的日期應該與法院法院拍賣成交的裁定書生效的日期相一致。也就是無論何時去辦證，證上所落的日期都應該是裁定生效的日期。這樣就反過來，確認了房屋所有權自拍賣成交裁定送達買受人時轉移。

其四，如果以“登記”作為房屋所有權轉移時間，那么在買受人到有關部門辦理權屬登記前這段時間房屋的所有權如果仍然屬于被執行人，那無疑是不安全的。如果既不屬于買受人，也不屬于被執行人，那房屋的權屬就存在了空白。

綜上所述，筆者認為：法院強制執行過程中拍賣的抵押房屋，不適用不動產物權變動的一般原則，其物權的轉移應該始于拍賣成交裁定生效之時。

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