一、房屋買賣免責條件

　　房屋買賣合同的免責事由，是指在商品房買賣合同中，免除違反合同義務的債務人承擔違約責任的原因和理由。主要包括法定的免責事由和約定的免責事由，具體內容如下：

　　1、不可抗力。根據我國《合同法》，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。對于因不可抗力導致的商品房買賣合同不能履行，應當根據不可抗力的影響?程度，部分或全部免除有關當事人的責任。我國現行房屋預售合同或現房銷售合同中一般都規定了不可抗力條款，有些甚至把施工單位逾期交工、政府批文遲延下達也約定為不可抗力。

　　只要是不可抗力造成的損失，一概免除開發商的責任，這種規定對于買方極為不利。另外，在法律另有規定時，即使發生不可抗力也不能免除責任，在此主要是指遲延履行后的責任。即：一方遲延履行債務之后，應對在逾期履行期間發生的不可抗力所致的損害負責。此外，對于不可抗力免責，還有一些必要條件，即發生不可抗力導致履行不能之時，債務人須及時通知債權人，還須將經有關機關證實的文書作為有效證明提交債權人。

　　2、其他法定免責事由。守約一方未采取適當措施，導致損失擴大的，債務人對擴大的損失部分免責，我國《合同法》第119條對此有所規定。

　　此外，當事人還可協議約定其他免責事由，但必須符合我國相關法律法規的規定。

　　因此在房屋買賣合同中，免責條款就可約定如下：

　　1、房屋及其附屬設施由于不可抗力造成的損失，甲、乙雙方互不承擔責任。

　　2、由于政府政策原因導致合同不能全面履行的，甲、乙雙方互不承擔責任。

　　二、房屋買賣合同在免責條款生效要件

　　1、不得違反法律和社會公共利益

　　我國《民法通則》第七條規定：“民事活動應尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序。”因此，在預售商品房中，有上述內容的免責條款無效。例如雙方在訂立房屋買賣合同時約定,如減少成本而降低國家規定的抗地震等級,當發生地震造成房屋損毀時雙方互不追究,這樣的免責條款就明顯違反了國家關于抗震等級要求的強制性規定,從而無效。

　　2、不得免除預售方的基本義務

　　免責條款的免責以預售方履行合同基本義務為前提，否則免責條款無效。例如：商品房銷售商有將質量合格的、權屬明確合法的房屋交付給購房者的義務，如果在合同中訂立“銷售方不對房屋質量承擔責任”或“與出售房屋有關的所有權糾紛、土地使用權糾紛，本公司不負責解決”等條款，即屬免除基本義務，當然無效。

　　3、?不得免除故意和重大過失責任

　　因故意或重大過失致人損害的行為，表明行為人的過錯程度是重大的，而從過錯程度來控制免責條款的效力，是各國的立法通例。我國合同法亦規定因故意或重大過失造成對方財產損失的免責條款無效。目前有些商品房預售合同約定：“因售房方的過失行為導致的損害，購房方不得要求賠償”，對這一免責條款，如果預售方的重大過失而致的損害，則此免責規定無效。

　　4、不得違反公平原則

　　公平原則是民法的一項基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔民事責任上要合理。在我國《民法通則》第58條、59條規定了民事行為無效、可撤銷的各種情況，如欺詐、脅迫等情形，當事人可以依法請求法院或仲裁機構確認無效或得撤銷。

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