一、房屋買賣免責(zé)條件

　　房屋買賣合同的免責(zé)事由，是指在商品房買賣合同中，免除違反合同義務(wù)的債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任的原因和理由。主要包括法定的免責(zé)事由和約定的免責(zé)事由，具體內(nèi)容如下：

　　1、不可抗力。根據(jù)我國《合同法》，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。對于因不可抗力導(dǎo)致的商品房買賣合同不能履行，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不可抗力的影響?程度，部分或全部免除有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。我國現(xiàn)行房屋預(yù)售合同或現(xiàn)房銷售合同中一般都規(guī)定了不可抗力條款，有些甚至把施工單位逾期交工、政府批文遲延下達(dá)也約定為不可抗力。

　　只要是不可抗力造成的損失，一概免除開發(fā)商的責(zé)任，這種規(guī)定對于買方極為不利。另外，在法律另有規(guī)定時，即使發(fā)生不可抗力也不能免除責(zé)任，在此主要是指遲延履行后的責(zé)任。即：一方遲延履行債務(wù)之后，應(yīng)對在逾期履行期間發(fā)生的不可抗力所致的損害負(fù)責(zé)。此外，對于不可抗力免責(zé)，還有一些必要條件，即發(fā)生不可抗力導(dǎo)致履行不能之時，債務(wù)人須及時通知債權(quán)人，還須將經(jīng)有關(guān)機關(guān)證實的文書作為有效證明提交債權(quán)人。

　　2、其他法定免責(zé)事由。守約一方未采取適當(dāng)措施，導(dǎo)致?lián)p失擴大的，債務(wù)人對擴大的損失部分免責(zé)，我國《合同法》第119條對此有所規(guī)定。

　　此外，當(dāng)事人還可協(xié)議約定其他免責(zé)事由，但必須符合我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

　　因此在房屋買賣合同中，免責(zé)條款就可約定如下：

　　1、房屋及其附屬設(shè)施由于不可抗力造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

　　2、由于政府政策原因?qū)е潞贤荒苋媛男械模住⒁译p方互不承擔(dān)責(zé)任。

　　二、房屋買賣合同在免責(zé)條款生效要件

　　1、不得違反法律和社會公共利益

　　我國《民法通則》第七條規(guī)定：“民事活動應(yīng)尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會經(jīng)濟秩序。”因此，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。例如雙方在訂立房屋買賣合同時約定,如減少成本而降低國家規(guī)定的抗地震等級,當(dāng)發(fā)生地震造成房屋損毀時雙方互不追究,這樣的免責(zé)條款就明顯違反了國家關(guān)于抗震等級要求的強制性規(guī)定,從而無效。

　　2、不得免除預(yù)售方的基本義務(wù)

　　免責(zé)條款的免責(zé)以預(yù)售方履行合同基本義務(wù)為前提，否則免責(zé)條款無效。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購房者的義務(wù)，如果在合同中訂立“銷售方不對房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”或“與出售房屋有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負(fù)責(zé)解決”等條款，即屬免除基本義務(wù)，當(dāng)然無效。

　　3、?不得免除故意和重大過失責(zé)任

　　因故意或重大過失致人損害的行為，表明行為人的過錯程度是重大的，而從過錯程度來控制免責(zé)條款的效力，是各國的立法通例。我國合同法亦規(guī)定因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。目前有些商品房預(yù)售合同約定：“因售房方的過失行為導(dǎo)致的損害，購房方不得要求賠償”，對這一免責(zé)條款，如果預(yù)售方的重大過失而致的損害，則此免責(zé)規(guī)定無效。

　　4、不得違反公平原則

　　公平原則是民法的一項基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。在我國《民法通則》第58條、59條規(guī)定了民事行為無效、可撤銷的各種情況，如欺詐、脅迫等情形，當(dāng)事人可以依法請求法院或仲裁機構(gòu)確認(rèn)無效或得撤銷。

　　以上就是律霸網(wǎng)小編針對“房屋買賣合同免責(zé)條款有什么內(nèi)容”的法律問題進(jìn)行的一些解答，為您答疑解惑，希望對您有所幫助。如您還有其他關(guān)于房屋買賣合同免責(zé)條款的法律問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢，律霸網(wǎng)專業(yè)律師為您在線解答。