【案例】

2015年10月，張某通過(guò)中介公司與劉某簽訂了《 存量房買賣合同》，約定購(gòu)買劉某在某小區(qū)的房屋，成交價(jià)格為550萬(wàn)元。合同明確約定了交易房款的支付金額、支付時(shí)間以及交易方式。同日，張某按合同約定支付100萬(wàn)元購(gòu)房定金。2015年11月初，買賣雙方在中介公司做了網(wǎng) 簽，但由于房?jī)r(jià)飆漲，在2016年1月中旬，賣方劉某通知買方張某，由于簽訂合同時(shí)未征得妻子的同意，因此不愿意再繼續(xù)履行合同，并聲稱愿意雙倍返還定金。張某不同意解除合同，向法院提出訴訟，要求繼續(xù)履行合同。法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，買賣雙方簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，賣方以各種理由拒不履行合同的做法，違背誠(chéng)實(shí)信用 的基本原則，破壞了正常的市場(chǎng)交易秩序和安全，應(yīng)當(dāng)受到法律的禁止; 作為守約方的買方，相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)受法律的保護(hù)，最終判決雙方繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的《 存量房買賣合同》。

【律師解答】

近幾年房子成了很多人的煩心事，尤其是在買二手房時(shí)， 房?jī)r(jià)很可能是一夜間暴漲。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前，很多賣房人往往難以自覺(jué)遵守合同，開(kāi)始要求買房人加價(jià)，加價(jià)不成時(shí)，一些人想方設(shè)法讓已經(jīng)簽訂 的房屋買賣合同變?yōu)闊o(wú)效。比如，讓其他的房屋共有人(父母、夫妻一方)出來(lái)主張自己不知情，讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有的賣方干脆以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其 違約，要求解除合同;甚至有些房主完全無(wú)視合同，直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過(guò)戶。

面對(duì)這種局面，該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢?很多買家為了能夠買到自己心儀的房子，都會(huì)選擇息事寧人，多出些 錢也就認(rèn)了，縱容賣方的肆意加價(jià)行為。但從法律的角度講，賣方無(wú)視法律的約束，為了獲取更大的利益，單方撕毀合同是違反合同法的行為，買方完全可以訴諸法院，用法律保障自己的合法權(quán)益。

根據(jù)合同法的 相關(guān)規(guī)定，房屋買賣合同簽訂后，賣方違約的，作為買方可以要求解除合同，并賠償損失，也可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，并繼續(xù)履行。由于二手房交易流程長(zhǎng)、涉及主體多、法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜， 在不同的情況下，買方可以選擇對(duì)自己更有利的方式。

第一，房屋存在抵押時(shí)， 建議選擇解除合同并要求賣方賠償損失。因?yàn)槿绻课萦械盅旱那樾?，買方若要求繼續(xù)履行合同，法院即使判決繼續(xù)履行合同，如果賣方不愿意 或沒(méi)有足夠的資金去解除抵押，就很難將交易進(jìn)行下去。

第二，如果房屋上沒(méi)有抵押，但買方資金能力有限，需要通過(guò)銀行辦理貸款支付剩余房款的，建議選擇解除合同，同時(shí)要求賣方賠償損失。這是因?yàn)?a href='http://www.6065bob.com/daikuan/103.html' target='_blank' data-horse>貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，如果賣方拒絕提供辦理銀行貸款所需的身份證件及收款賬號(hào)等材料，買方的貸款申請(qǐng)很難獲得批準(zhǔn)。在這種情況下，即使法院判決支持了繼續(xù)履行的請(qǐng)求，因買方貸款不能通過(guò)銀行 審批，因此也無(wú)法辦理房屋強(qiáng)制過(guò)戶。

第三，如果房屋上沒(méi)有抵押，但買方有能力一次性付清尾款或者其貸款已經(jīng)獲得銀行批準(zhǔn)時(shí)，建議選擇繼續(xù)履行合同。這時(shí)，法院強(qiáng)制過(guò)戶不存在障礙，作為買方完全可以依法要求賣方繼續(xù)履行合同，并要求賣方 承擔(dān)逾期辦理過(guò)戶的違約責(zé)任。此外，在選擇解除合同時(shí)，是要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，或是賠償損失，也需要認(rèn)真考慮。我國(guó)法律明確定金責(zé)任、賠償金責(zé)任只能是二選一。如果買方選擇適用定金責(zé)任，就不能適用賠償金責(zé)任。通常二手房買賣合同約定，若賣方逾期不履行合同，買方可解除合同，要求賣方支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價(jià)的20%。因此，如果合同約定的違約金高于房?jī)r(jià)上漲的幅度，可以要求 承擔(dān)違約責(zé)任，反之，可以要求賠償損失?，F(xiàn)在，很多法院會(huì)支持差價(jià)賠償，即房?jī)r(jià)上漲后房屋的現(xiàn)價(jià)值與合同約定的交易價(jià)格之間的差額，因?yàn)檫@部分利益屬于買方可以期待和獲得的利益。法院這樣做的目的在于貫徹誠(chéng)信原則，讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其仍有能力購(gòu)買到同區(qū)位、同類型的房屋。法庭在確定房屋現(xiàn)價(jià)值的時(shí)候，會(huì)首先讓雙方當(dāng)事人自行商定一個(gè)價(jià)格，如果無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，法院可以委托有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，最終確定一個(gè)合理的價(jià)格?？傊?，誠(chéng)實(shí)守信是所有人行為的一個(gè)基本原則，簽訂了合同，就不應(yīng)該反悔。因?yàn)槿绻蠹叶茧S意違約的話，整個(gè)社會(huì)秩序就會(huì)混亂，人與人之間就很難建立起 最基本的互信，社會(huì)穩(wěn)定成本就會(huì)大大增加。面對(duì)恣意妄為的賣方，買房人在時(shí)間和精力允許的情況下，完全可以通過(guò)法律討回公道。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)合同法》

第一百一 十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;

(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;

(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第一百 一 十 二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

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