【案例】

2015年10月，張某通過中介公司與劉某簽訂了《 存量房買賣合同》，約定購買劉某在某小區(qū)的房屋，成交價格為550萬元。合同明確約定了交易房款的支付金額、支付時間以及交易方式。同日，張某按合同約定支付100萬元購房定金。2015年11月初，買賣雙方在中介公司做了網(wǎng) 簽，但由于房價飆漲，在2016年1月中旬，賣方劉某通知買方張某，由于簽訂合同時未征得妻子的同意，因此不愿意再繼續(xù)履行合同，并聲稱愿意雙倍返還定金。張某不同意解除合同，向法院提出訴訟，要求繼續(xù)履行合同。法院經(jīng)過審理認為，買賣雙方簽訂的合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效，賣方以各種理由拒不履行合同的做法，違背誠實信用 的基本原則，破壞了正常的市場交易秩序和安全，應(yīng)當受到法律的禁止; 作為守約方的買方，相關(guān)權(quán)益應(yīng)當受法律的保護，最終判決雙方繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的《 存量房買賣合同》。

【律師解答】

近幾年房子成了很多人的煩心事，尤其是在買二手房時， 房價很可能是一夜間暴漲。在巨大的經(jīng)濟利益面前，很多賣房人往往難以自覺遵守合同，開始要求買房人加價，加價不成時，一些人想方設(shè)法讓已經(jīng)簽訂 的房屋買賣合同變?yōu)闊o效。比如，讓其他的房屋共有人(父母、夫妻一方)出來主張自己不知情，讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購買權(quán)，有的賣方干脆以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其 違約，要求解除合同;甚至有些房主完全無視合同，直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。

面對這種局面，該如何維護自己的合法權(quán)益呢?很多買家為了能夠買到自己心儀的房子，都會選擇息事寧人，多出些 錢也就認了，縱容賣方的肆意加價行為。但從法律的角度講，賣方無視法律的約束，為了獲取更大的利益，單方撕毀合同是違反合同法的行為，買方完全可以訴諸法院，用法律保障自己的合法權(quán)益。

根據(jù)合同法的 相關(guān)規(guī)定，房屋買賣合同簽訂后，賣方違約的，作為買方可以要求解除合同，并賠償損失，也可以要求賣方承擔違約責任，并繼續(xù)履行。由于二手房交易流程長、涉及主體多、法律關(guān)系錯綜復(fù)雜， 在不同的情況下，買方可以選擇對自己更有利的方式。

第一，房屋存在抵押時， 建議選擇解除合同并要求賣方賠償損失。因為如果房屋有抵押的情形，買方若要求繼續(xù)履行合同，法院即使判決繼續(xù)履行合同，如果賣方不愿意 或沒有足夠的資金去解除抵押，就很難將交易進行下去。

第二，如果房屋上沒有抵押，但買方資金能力有限，需要通過銀行辦理貸款支付剩余房款的，建議選擇解除合同，同時要求賣方賠償損失。這是因為貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，如果賣方拒絕提供辦理銀行貸款所需的身份證件及收款賬號等材料，買方的貸款申請很難獲得批準。在這種情況下，即使法院判決支持了繼續(xù)履行的請求，因買方貸款不能通過銀行 審批，因此也無法辦理房屋強制過戶。

第三，如果房屋上沒有抵押，但買方有能力一次性付清尾款或者其貸款已經(jīng)獲得銀行批準時，建議選擇繼續(xù)履行合同。這時，法院強制過戶不存在障礙，作為買方完全可以依法要求賣方繼續(xù)履行合同，并要求賣方 承擔逾期辦理過戶的違約責任。此外，在選擇解除合同時，是要求賣方承擔違約責任，或是賠償損失，也需要認真考慮。我國法律明確定金責任、賠償金責任只能是二選一。如果買方選擇適用定金責任，就不能適用賠償金責任。通常二手房買賣合同約定，若賣方逾期不履行合同，買方可解除合同，要求賣方支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。因此，如果合同約定的違約金高于房價上漲的幅度，可以要求 承擔違約責任，反之，可以要求賠償損失。現(xiàn)在，很多法院會支持差價賠償，即房價上漲后房屋的現(xiàn)價值與合同約定的交易價格之間的差額，因為這部分利益屬于買方可以期待和獲得的利益。法院這樣做的目的在于貫徹誠信原則，讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。法庭在確定房屋現(xiàn)價值的時候，會首先讓雙方當事人自行商定一個價格，如果無法達成一致意見，法院可以委托有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)進行鑒定，最終確定一個合理的價格。總之，誠實守信是所有人行為的一個基本原則，簽訂了合同，就不應(yīng)該反悔。因為如果大家都隨意違約的話，整個社會秩序就會混亂，人與人之間就很難建立起 最基本的互信，社會穩(wěn)定成本就會大大增加。面對恣意妄為的賣方，買房人在時間和精力允許的情況下，完全可以通過法律討回公道。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國合同法》

第一百一 十條當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事實上不能履行;

(二)債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高;

(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第一百 一 十 二條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。

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