等了兩年的房子終于交付了，但實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積足足比合同約定的少了4.57平方米，開(kāi)發(fā)商卻僅僅肯賠付房子建筑面積的差價(jià)，遇到此類(lèi)情況該如何處理?律師建議：若是套內(nèi)建筑面積與合同約定的差異較大，可要求開(kāi)發(fā)商賠償一定損失。

案例：

交房后發(fā)現(xiàn)實(shí)際使用面積明顯縮水

2012年3月，在朋友推薦下，徐先生(化名)看中了紹興市柯橋區(qū)一在建樓盤(pán)，房子總建筑面積為89.94平方米，去除公攤面積后，套內(nèi)面積72.68平方米。

幾番議價(jià)，最終這套房子以折后13705元的單價(jià)成交，總房款約123萬(wàn)元。3月12日，徐先生與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并支付該套房子的首付款。買(mǎi)賣(mài)合同約定：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。為確保自身利益，合同簽訂同時(shí)徐先生還與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，協(xié)議書(shū)內(nèi)寫(xiě)明房子交付時(shí)，若商品房面積測(cè)量規(guī)范、建筑面積規(guī)范發(fā)生政策性調(diào)整時(shí)應(yīng)如何處理。

2014年9月底，徐先生購(gòu)買(mǎi)的商品房正式竣工，經(jīng)當(dāng)?shù)胤抗芫譁y(cè)量，該套商品房的建筑面積為89.92平方米，套內(nèi)面積為68.11平方米。按照徐先生簽訂的《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第六條約定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同以建筑面積作為計(jì)價(jià)方式，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款。

測(cè)量結(jié)果顯示，徐先生購(gòu)買(mǎi)的這套房子，建筑面積僅比合同約定的少了0.02平方米，誤差比在合理的范圍內(nèi)。但套內(nèi)面積即使用面積比合同上的要少4.57平方米。到10月13日徐先生辦理房屋交接手續(xù)，簽署《商品房交接書(shū)》時(shí)，開(kāi)發(fā)商表示按建筑面積少0.02平方米進(jìn)行房?jī)r(jià)款補(bǔ)差，并開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。

這時(shí)徐先生認(rèn)為，建筑面積雖然僅差了0.02平方米，但套內(nèi)面積卻整整少了4.57平方米，這意味著這套房子的得房率少了許多。同年11月16日，徐先生以商品房存在嚴(yán)重瑕疵為由，要求開(kāi)發(fā)商返還部分房款共計(jì)10萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商反駁稱(chēng)《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》中約定，若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積差異在合理范圍內(nèi)，就不能以商品房套內(nèi)面積與合同約定面積誤差比超過(guò)3%為理由要求賠償，且雙方合同已履行完畢，要求法院駁回徐先生的訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，房屋建筑面積變化所導(dǎo)致的套內(nèi)建筑面積變化具有一定的合理性，但徐先生購(gòu)買(mǎi)的這套房子套內(nèi)建筑面積明顯減少，因而綜合考慮合同的性質(zhì)、實(shí)際履行情況及開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌情認(rèn)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償徐先生2萬(wàn)元損失。

律師點(diǎn)評(píng)：

套內(nèi)面積與合同約定差異較大可索賠

根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同的，不予支持;2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

購(gòu)房者同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)房者;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還購(gòu)房者。

由于雙方選擇的是以建筑面積的計(jì)價(jià)方式，而非套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)，因而不能僅憑套內(nèi)面積與合同約定面積誤差比超過(guò)3%為由要求賠償，依然要按建筑面積(套內(nèi)面積+公攤面積)這一計(jì)價(jià)方式來(lái)處理。因而司法解釋的規(guī)定只適用于建筑面積的差異，不能直接適用于套內(nèi)面積的差異。

徐先生購(gòu)買(mǎi)的房子套內(nèi)面積與合同中的比例存在較大差距，即得房率明顯降低。法院認(rèn)為上述差距超出了合理范圍，因而綜合考慮合同的性質(zhì)、實(shí)際履行情況及開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌情判定徐先生獲得部分的賠償。

在此也提示購(gòu)房者，在商品房交付時(shí)，往往會(huì)碰到實(shí)際交付的套內(nèi)面積與合同約定的存在一些差異的情況。如果差異確實(shí)較大，可要求開(kāi)發(fā)商給以一定的賠償。