租賃房屋關(guān)系中次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《中華人民共和國合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《合同法》第230條的規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”

根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”優(yōu)先購買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)上述法律規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)需要具備下列條件:(I)在租賃合同的存續(xù)期間。(2)在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。(3)必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)就要求出租人在出賣租賃房屋時應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購買權(quán)的表示，出租人不得在這個期限內(nèi)將該房屋賣給他人。如果出租人違反了上述通知義務(wù)，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同無效。

但我國法律對承租人已將租賃房屋轉(zhuǎn)租后承租人的優(yōu)先購買權(quán)未作明確的規(guī)定。我國確立房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度的宗旨是:維護承租人在租賃房屋期間形成的依賴關(guān)系，特別是居住房屋的依賴關(guān)系，體現(xiàn)了社會中的一種基本人權(quán)關(guān)系；維護承租人對財產(chǎn)的穩(wěn)定使用的狀況，發(fā)揮財產(chǎn)利用的最大效能，促進長期投資。承租人對租賃物的使用與收益，形成了與租賃物的依賴關(guān)系，而這正是立法賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)藉以穩(wěn)定承租人與出租人的法律關(guān)系、確保承租人對租賃物的依賴從而維護承租人利益的原因所在。

經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租受法律的保護，在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人將對租賃物的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給次承租人，在使用收益過程中形成的與租賃物的依賴關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)移。為此，法律基于該依賴關(guān)系設(shè)立的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)屬轉(zhuǎn)租內(nèi)涵中的應(yīng)有之義，即承租人在轉(zhuǎn)租房屋的同時，已將房屋的優(yōu)先購買權(quán)一并轉(zhuǎn)移，由次承租人實際享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)，承租人不再享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。因此，在本案中，龔某已喪失對訴爭店面的優(yōu)先購買權(quán)，因為其原先享有的優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)隨著轉(zhuǎn)租關(guān)系的成立而由次承租人班某享有。其要求確認時某與班某出售店面合同無效的請求應(yīng)予駁回。

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