國(guó)有工業(yè)土地租賃最長(zhǎng)時(shí)限是多久

租賃合同最長(zhǎng)不超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。

國(guó)有土地的范圍

國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國(guó)有土地租賃。

對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓?zhuān)赓U只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃。

國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門(mén)備案，并向社會(huì)公開(kāi)披露，接受上級(jí)土地行政主管部門(mén)和社會(huì)監(jiān)督。

國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長(zhǎng)期租賃的，應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。

國(guó)有土地租賃的有關(guān)問(wèn)題

一、關(guān)于國(guó)有土地租賃的適用范圍

關(guān)于國(guó)有土地租賃的適用范圍，目前主要有三種觀點(diǎn)，一是國(guó)有土地租賃只適用于使用者原已使用的存量劃撥土地有償使用，對(duì)于新申請(qǐng)使用的建設(shè)用地則應(yīng)實(shí)行出讓;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為由于土地租賃的年租金量小，適應(yīng)了一般企業(yè)的承受能力，因此，適用于收益或盈利水平較低的行業(yè)，而對(duì)于盈利水平較高的行業(yè)用地，則應(yīng)實(shí)行出讓;第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地全面征收年地租。其實(shí)對(duì)這三個(gè)觀點(diǎn)進(jìn)行分析，不難發(fā)現(xiàn)其結(jié)論均有偏頗之處。出讓、國(guó)家出租和國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股都是國(guó)有土地有償使用和有償供地的方式，三種方式應(yīng)當(dāng)是并列和互補(bǔ)的，并且相互之間的權(quán)能、法律關(guān)系和取得權(quán)利的代價(jià)應(yīng)當(dāng)是協(xié)調(diào)和均衡的，因此，國(guó)家也可以出租方式向使用者提供建設(shè)用地，而不應(yīng)僅局限于原行政劃撥地的有償使用，即使用者也可以向國(guó)家申請(qǐng)以租賃方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)(租地造屋權(quán))。對(duì)于第二個(gè)觀點(diǎn)，既然地租是超額利益，則地租的高低就應(yīng)與使用者的盈利水平無(wú)關(guān)，只要有償使用方式之間的權(quán)能和利益是均衡的，那么對(duì)同一宗地而言，無(wú)論采用何種有償使用方式，使用者在一定時(shí)期內(nèi)交納的年地租、出讓金額或股息總額在理論上應(yīng)當(dāng)是相等的。實(shí)行國(guó)有土地租賃，盡管土地使用者需要一次性支付的地租量減少了，但由于每年均要交納，其在一定時(shí)期內(nèi)累計(jì)交納的地租總額現(xiàn)值并不會(huì)少于也不應(yīng)當(dāng)少于出讓土地使用者一次性支付的出讓金，否則，就是對(duì)土地所有者權(quán)益的侵害和形成各土地使用者之間新的不平等競(jìng)爭(zhēng)，二者的區(qū)別僅僅在于國(guó)有土地租賃是按年交付租金，出讓是將未來(lái)若干年內(nèi)應(yīng)交納的地租在使用土地前一次性預(yù)先支付，因此不應(yīng)當(dāng)以使用者的盈利水平高低作為判斷是否采用國(guó)有土地租賃方式的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于第三個(gè)觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，誠(chéng)然《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定除了國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地等四類(lèi)用地可以劃撥方式提供外，其他用地均應(yīng)有償使用，但也應(yīng)當(dāng)看到，我國(guó)實(shí)行無(wú)償用地幾十年，現(xiàn)有城市劃撥用地絕大多數(shù)是在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》頒布前形成的，根據(jù)法律上“從舊從輕”的原則，現(xiàn)有劃撥用地如果不發(fā)生改變，不應(yīng)強(qiáng)行要求立即實(shí)行租賃，只有原劃撥土地改變用途或轉(zhuǎn)讓后不再符合《劃撥用地目錄》的，才應(yīng)根據(jù)情況選擇出租或出讓等適宜的土地有償使用方式。

三種有償使用方式中，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入企業(yè)，土地使用權(quán)由企業(yè)持有，國(guó)家按出資額的大小，每年分享利潤(rùn)或股息，這實(shí)際上要求國(guó)家參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，并根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況取得土地收益，因此，對(duì)按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域或基礎(chǔ)性行業(yè)或大型骨干企業(yè)需要有償使用土地的，可以采用此種方式;而出讓和國(guó)家出租方式，應(yīng)當(dāng)是國(guó)有土地有償使用的主要方式，一般依法應(yīng)當(dāng)以有償方式供地的項(xiàng)目用地均可采用出讓或國(guó)家出租方式，但二者的適用范圍又略有不同。對(duì)于需要有償使用的臨時(shí)用地、已有利用方式與規(guī)劃不一致或和預(yù)期公益用地有沖突的土地，一般不適宜采用年期較長(zhǎng)的出讓方式，而適宜采用按年(季度、月)出租方式，便于隨時(shí)調(diào)整土地利用;對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)等一次性獲取土地收益的用地，由于開(kāi)發(fā)的目的是為了售賣(mài)，銷(xiāo)售之后要面臨成百上千的用戶(hù)，從管理和收取租金的成本上考慮，一般不適宜以租賃方式提供土地。

綜上所述，國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是對(duì)國(guó)有土地出讓的發(fā)展和補(bǔ)充。各地在深化土地使用制度改革過(guò)程中，應(yīng)在重點(diǎn)推行和完善國(guó)有土地出讓的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃、有步驟地推行國(guó)有土地租賃，不得人為縮小土地租賃范圍，也不得擅自擴(kuò)大土地租賃和有償使用范圍。對(duì)于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應(yīng)維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行土地租賃;對(duì)因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于使用者申請(qǐng)建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的，凡進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行國(guó)有土地租賃;進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)活動(dòng)依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可采用國(guó)有土地租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式。

二、關(guān)于供地方式和租賃合同

國(guó)有土地租賃，可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。有條件的，要盡可能采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式，其中，供地計(jì)劃公布后，同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，必須由市縣人民政府土地行政主管部門(mén)以招標(biāo)拍賣(mài)方式提供;采取協(xié)議方式出租國(guó)有土地的土地租金不得低于按國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。

采用租賃方式有償提供土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂國(guó)有土地租賃合同。國(guó)有土地租賃合同由市、縣土地行政主管部門(mén)與土地使用者簽訂，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。

國(guó)有土地租賃合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。

三、關(guān)于國(guó)有土地租賃年限與租金標(biāo)準(zhǔn)

土地租賃期的長(zhǎng)短關(guān)系到出租方與承租方雙方的直接利益，如果單從市場(chǎng)行為分析，在租金一定的情況下，出租方希望租賃期限越短越好，以便隨時(shí)調(diào)整土地利用并將社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的土地增值作為新一租期土地租金的一部分，續(xù)訂在下一個(gè)租約內(nèi);而在同等條件下，土地承租者則希望土地租期越長(zhǎng)越好，以便有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的使用條件。

在國(guó)外，租期的長(zhǎng)短與社會(huì)制度和土地制度密切相關(guān)，因此，各國(guó)租期長(zhǎng)短并不一致，在日本，長(zhǎng)期型借地權(quán)一般在50年以上，短期借地權(quán)一般在10--20年;在美國(guó)，長(zhǎng)期租約期限一般達(dá)99年，租金一般4年一調(diào)，此外還有不固定年期，由租戶(hù)按月或按年支付租金;在法國(guó)，土地租賃分為周期性租賃、固定租期的租賃和臨時(shí)租賃，固定租期的租賃期一般為18--99年;德國(guó)土地租賃期一般為18--99年;在英國(guó)，土地租賃分為固定期限的租賃和周期性租賃(即按月、季度或年度自動(dòng)續(xù)租，除非雙方中的一方提出中斷租賃)，固定期限的土地租期一般為99年，土地租期達(dá)120年、125年和150年目前也很常見(jiàn)，對(duì)于大型開(kāi)發(fā)用地，還有個(gè)別可高達(dá)999年的，租金一般3年或5年一調(diào)。

關(guān)于國(guó)有土地租賃的期限，國(guó)內(nèi)有兩種不同意見(jiàn)，一是認(rèn)為租賃期限不宜長(zhǎng)，主要是便于國(guó)家調(diào)整租金和用途，甚至提出租期應(yīng)限定在4-7年;另一觀點(diǎn)則認(rèn)為租期越長(zhǎng)越好，以便于租賃者利用和推進(jìn)土地租賃。筆者認(rèn)為，我國(guó)國(guó)有土地租賃的出租方是國(guó)家，除了一般出租者的職能外，還肩負(fù)著協(xié)調(diào)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的職能，因此在確定土地租期長(zhǎng)短時(shí)，必須兼顧這雙重職能，借鑒國(guó)外有關(guān)規(guī)定，并與現(xiàn)行的土地出讓制度相協(xié)調(diào)，不能將土地租賃期與調(diào)租期相混淆。對(duì)于臨時(shí)用地、不需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)或雖進(jìn)行一定開(kāi)發(fā)但在短期內(nèi)恢復(fù)原狀的土地，一般應(yīng)實(shí)行周期性租賃(由用地者按月、季度或年度繳納租金，交一期租金使用一期)或短租制;對(duì)需要開(kāi)發(fā)建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)約年租制，具體租期由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租期不得超過(guò)土地出讓的最高年期，即工業(yè)用地50年、教育、科技文教衛(wèi)生用地50年、商業(yè)旅游、娛樂(lè)用地40年、綜合或其他用地50年，同時(shí)應(yīng)在合同中約定租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式，一般每隔3年或5年根據(jù)市場(chǎng)租金變動(dòng)情況調(diào)整一次租金，但每次上調(diào)幅度最多不應(yīng)超過(guò)前期租金的20%。

國(guó)有土地租賃應(yīng)與出讓、作價(jià)出資等有償方式的權(quán)益相互協(xié)調(diào)和均衡，因此，國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與出讓金標(biāo)準(zhǔn)相協(xié)調(diào)。如果政府以出租方式提供土地時(shí)未收取土地取得等費(fèi)用，使用者在租賃期內(nèi)應(yīng)按年繳納全額地租，即按全額地價(jià)折算;如果承租土地使用權(quán)人取得使用權(quán)時(shí)已經(jīng)支付了征地、拆遷等土地取得費(fèi)，則租賃期內(nèi)每年支付的租金應(yīng)為政府所得的純收益部分，即按地價(jià)扣除征地、拆遷費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。具體租金標(biāo)準(zhǔn)的確定可根據(jù)土地市場(chǎng)狀況評(píng)估后通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)方式確定，也可根據(jù)城市基準(zhǔn)地價(jià)制訂各區(qū)域分用途的基準(zhǔn)地租標(biāo)準(zhǔn)。

四、關(guān)于承租土地使用權(quán)的權(quán)能

本文所討論的國(guó)有土地租賃，是國(guó)家直接將土地出租給使用者，這有別于出讓土地使用者向第三方出租土地的行為，承租者得到的土地權(quán)利也不同于后者的他項(xiàng)權(quán)利，是土地使用權(quán)的一種，《土地登記規(guī)則》中將其界定為承租土地使用權(quán)。

對(duì)于承租土地使用權(quán)的性質(zhì)及其擁有的處分權(quán)等問(wèn)題，理論界認(rèn)識(shí)不一，如有人認(rèn)為它屬于物權(quán)，有人則認(rèn)為它屬于債權(quán)，還有的人認(rèn)為，這種承租土地使用權(quán)雖然屬于債權(quán)但具有“債權(quán)物權(quán)化”的特征，因而應(yīng)當(dāng)擁有部分處分權(quán)。對(duì)此，各地的實(shí)際做法也不相同，有的地方規(guī)定承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)具有同樣的權(quán)利;更多的地方則嚴(yán)格規(guī)定承租土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。實(shí)際上，承租土地使用權(quán)的權(quán)能界定已成為當(dāng)前制約國(guó)有土地租賃制發(fā)展的重要因素。在這種理論無(wú)定論、法律無(wú)定規(guī)、實(shí)踐無(wú)定式的情況下，希望通過(guò)劃分物權(quán)與債權(quán)的途徑來(lái)確定承租土地使用權(quán)的權(quán)能顯然是非常困難的，而且有削足適履之嫌。筆者認(rèn)為，最重要的并不是確定承租土地使用權(quán)屬于物權(quán)還是債權(quán)，而是要明確承租土地使用權(quán)的權(quán)利和義務(wù)，并且權(quán)利和義務(wù)要均衡。

對(duì)比承租土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)，可以看出，承租土地使用權(quán)人必須按照規(guī)定的用途和利用條件合理使用土地，并逐年或按合同約定支付租金，其所付出的代價(jià)和義務(wù)明顯要高于劃撥土地使用權(quán)人，而低于出讓土地使用權(quán)人，根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相互均衡的原則，筆者認(rèn)為承租土地使用權(quán)人的權(quán)利同樣應(yīng)當(dāng)介于劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)之間。

國(guó)外的土地租賃已有相當(dāng)長(zhǎng)的發(fā)展歷史，土地租賃方式也是比較普遍的一種地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。

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