國有工業土地租賃最長時限是多久

租賃合同最長不超過20年，超過部分無效。

國有土地的范圍

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。

對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。采用雙方協議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準，協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。

國有土地租賃的租金標準應與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價折算;承租人取得土地使用權時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應按扣除有關費用后的地價余額折算。

采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長期租賃的，應在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整的時間間隔和調整方式。

國有土地租賃的有關問題

一、關于國有土地租賃的適用范圍

關于國有土地租賃的適用范圍，目前主要有三種觀點，一是國有土地租賃只適用于使用者原已使用的存量劃撥土地有償使用，對于新申請使用的建設用地則應實行出讓;另一種觀點認為由于土地租賃的年租金量小，適應了一般企業的承受能力，因此，適用于收益或盈利水平較低的行業，而對于盈利水平較高的行業用地，則應實行出讓;第三種觀點認為，應對現有劃撥土地全面征收年地租。其實對這三個觀點進行分析，不難發現其結論均有偏頗之處。出讓、國家出租和國家以土地使用權作價出資或入股都是國有土地有償使用和有償供地的方式，三種方式應當是并列和互補的，并且相互之間的權能、法律關系和取得權利的代價應當是協調和均衡的，因此，國家也可以出租方式向使用者提供建設用地，而不應僅局限于原行政劃撥地的有償使用，即使用者也可以向國家申請以租賃方式取得建設用地使用權，然后進行開發建設(租地造屋權)。對于第二個觀點，既然地租是超額利益，則地租的高低就應與使用者的盈利水平無關，只要有償使用方式之間的權能和利益是均衡的，那么對同一宗地而言，無論采用何種有償使用方式，使用者在一定時期內交納的年地租、出讓金額或股息總額在理論上應當是相等的。實行國有土地租賃，盡管土地使用者需要一次性支付的地租量減少了，但由于每年均要交納，其在一定時期內累計交納的地租總額現值并不會少于也不應當少于出讓土地使用者一次性支付的出讓金，否則，就是對土地所有者權益的侵害和形成各土地使用者之間新的不平等競爭，二者的區別僅僅在于國有土地租賃是按年交付租金，出讓是將未來若干年內應交納的地租在使用土地前一次性預先支付，因此不應當以使用者的盈利水平高低作為判斷是否采用國有土地租賃方式的標準。關于第三個觀點，筆者認為，誠然《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》規定除了國家機關用地、軍事用地等四類用地可以劃撥方式提供外，其他用地均應有償使用，但也應當看到，我國實行無償用地幾十年，現有城市劃撥用地絕大多數是在《中華人民共和國城市房地產管理法》頒布前形成的，根據法律上“從舊從輕”的原則，現有劃撥用地如果不發生改變，不應強行要求立即實行租賃，只有原劃撥土地改變用途或轉讓后不再符合《劃撥用地目錄》的，才應根據情況選擇出租或出讓等適宜的土地有償使用方式。

三種有償使用方式中，國家以國有土地使用權作價出資或入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入企業，土地使用權由企業持有，國家按出資額的大小，每年分享利潤或股息，這實際上要求國家參與企業經營，并根據企業經營情況取得土地收益，因此，對按照國家產業政策須由國家控股的關系國計民生和國民經濟命脈的關鍵領域或基礎性行業或大型骨干企業需要有償使用土地的，可以采用此種方式;而出讓和國家出租方式，應當是國有土地有償使用的主要方式，一般依法應當以有償方式供地的項目用地均可采用出讓或國家出租方式，但二者的適用范圍又略有不同。對于需要有償使用的臨時用地、已有利用方式與規劃不一致或和預期公益用地有沖突的土地，一般不適宜采用年期較長的出讓方式，而適宜采用按年(季度、月)出租方式，便于隨時調整土地利用;對于商品房開發等一次性獲取土地收益的用地，由于開發的目的是為了售賣，銷售之后要面臨成百上千的用戶，從管理和收取租金的成本上考慮，一般不適宜以租賃方式提供土地。

綜上所述，國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是對國有土地出讓的發展和補充。各地在深化土地使用制度改革過程中，應在重點推行和完善國有土地出讓的基礎上，有計劃、有步驟地推行國有土地租賃，不得人為縮小土地租賃范圍，也不得擅自擴大土地租賃和有償使用范圍。對于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應維持劃撥，不實行有償使用，也不實行土地租賃;對因改變土地用途或發生轉讓、場地出租、企業改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實行租賃。對于使用者申請建設用地進行開發活動的，凡進行經營性房地產開發的必須實行出讓，不實行國有土地租賃;進行非經營性開發活動依法應當有償使用的，可采用國有土地租賃，也可采用法律規定的其他有償使用方式。

二、關于供地方式和租賃合同

國有土地租賃，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。有條件的，要盡可能采取招標、拍賣方式，其中，供地計劃公布后，同一地塊有兩個以上意向用地者的，必須由市縣人民政府土地行政主管部門以招標拍賣方式提供;采取協議方式出租國有土地的土地租金不得低于按國家規定的最低價折算的最低租金標準。

采用租賃方式有償提供土地的，應當簽訂國有土地租賃合同。國有土地租賃合同由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。

國有土地租賃合同的內容應當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整幅度、出租方和承租方的權利義務等內容。

三、關于國有土地租賃年限與租金標準

土地租賃期的長短關系到出租方與承租方雙方的直接利益，如果單從市場行為分析，在租金一定的情況下，出租方希望租賃期限越短越好，以便隨時調整土地利用并將社會發展帶來的土地增值作為新一租期土地租金的一部分，續訂在下一個租約內;而在同等條件下，土地承租者則希望土地租期越長越好，以便有一個長期穩定的使用條件。

在國外，租期的長短與社會制度和土地制度密切相關，因此，各國租期長短并不一致，在日本，長期型借地權一般在50年以上，短期借地權一般在10--20年;在美國，長期租約期限一般達99年，租金一般4年一調，此外還有不固定年期，由租戶按月或按年支付租金;在法國，土地租賃分為周期性租賃、固定租期的租賃和臨時租賃，固定租期的租賃期一般為18--99年;德國土地租賃期一般為18--99年;在英國，土地租賃分為固定期限的租賃和周期性租賃(即按月、季度或年度自動續租，除非雙方中的一方提出中斷租賃)，固定期限的土地租期一般為99年，土地租期達120年、125年和150年目前也很常見，對于大型開發用地，還有個別可高達999年的，租金一般3年或5年一調。

關于國有土地租賃的期限，國內有兩種不同意見，一是認為租賃期限不宜長，主要是便于國家調整租金和用途，甚至提出租期應限定在4-7年;另一觀點則認為租期越長越好，以便于租賃者利用和推進土地租賃。筆者認為，我國國有土地租賃的出租方是國家，除了一般出租者的職能外，還肩負著協調社會經濟協調發展的職能，因此在確定土地租期長短時，必須兼顧這雙重職能，借鑒國外有關規定，并與現行的土地出讓制度相協調，不能將土地租賃期與調租期相混淆。對于臨時用地、不需要進行開發建設或雖進行一定開發但在短期內恢復原狀的土地，一般應實行周期性租賃(由用地者按月、季度或年度繳納租金，交一期租金使用一期)或短租制;對需要開發建設后長期使用的土地，應實行長約年租制，具體租期由租賃合同約定，但最長租期不得超過土地出讓的最高年期，即工業用地50年、教育、科技文教衛生用地50年、商業旅游、娛樂用地40年、綜合或其他用地50年，同時應在合同中約定租金調整的時間間隔和調整方式，一般每隔3年或5年根據市場租金變動情況調整一次租金，但每次上調幅度最多不應超過前期租金的20%。

國有土地租賃應與出讓、作價出資等有償方式的權益相互協調和均衡，因此，國有土地租賃的租金標準應與出讓金標準相協調。如果政府以出租方式提供土地時未收取土地取得等費用，使用者在租賃期內應按年繳納全額地租，即按全額地價折算;如果承租土地使用權人取得使用權時已經支付了征地、拆遷等土地取得費，則租賃期內每年支付的租金應為政府所得的純收益部分，即按地價扣除征地、拆遷費用后的地價余額折算。具體租金標準的確定可根據土地市場狀況評估后通過協議、招標或拍賣方式確定，也可根據城市基準地價制訂各區域分用途的基準地租標準。

四、關于承租土地使用權的權能

本文所討論的國有土地租賃，是國家直接將土地出租給使用者，這有別于出讓土地使用者向第三方出租土地的行為，承租者得到的土地權利也不同于后者的他項權利，是土地使用權的一種，《土地登記規則》中將其界定為承租土地使用權。

對于承租土地使用權的性質及其擁有的處分權等問題，理論界認識不一，如有人認為它屬于物權，有人則認為它屬于債權，還有的人認為，這種承租土地使用權雖然屬于債權但具有“債權物權化”的特征，因而應當擁有部分處分權。對此，各地的實際做法也不相同，有的地方規定承租土地使用權與出讓土地使用權具有同樣的權利;更多的地方則嚴格規定承租土地使用權不得轉讓、出租、抵押。實際上，承租土地使用權的權能界定已成為當前制約國有土地租賃制發展的重要因素。在這種理論無定論、法律無定規、實踐無定式的情況下，希望通過劃分物權與債權的途徑來確定承租土地使用權的權能顯然是非常困難的，而且有削足適履之嫌。筆者認為，最重要的并不是確定承租土地使用權屬于物權還是債權，而是要明確承租土地使用權的權利和義務，并且權利和義務要均衡。

對比承租土地使用權與劃撥土地使用權和出讓土地使用權，可以看出，承租土地使用權人必須按照規定的用途和利用條件合理使用土地，并逐年或按合同約定支付租金，其所付出的代價和義務明顯要高于劃撥土地使用權人，而低于出讓土地使用權人，根據權利和義務相互均衡的原則，筆者認為承租土地使用權人的權利同樣應當介于劃撥土地使用權和出讓土地使用權之間。

國外的土地租賃已有相當長的發展歷史，土地租賃方式也是比較普遍的一種地產經營方式。

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