法院如何分割離婚糾紛中的房產(chǎn)

在實(shí)踐中，離婚時房屋分割的情況相當(dāng)復(fù)雜。分述如下：

(一)夫妻一方婚前購買的房屋，且付清全部房款，應(yīng)屬于一方的婚前財產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。

1、婚前取得產(chǎn)權(quán)證的。

《婚姻法》規(guī)定：一方的婚前財產(chǎn)，為夫妻一方的財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(一)同時規(guī)定：夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋無疑是婚前財產(chǎn)。所以，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。

2、婚后取得產(chǎn)權(quán)證的

還是屬于一方的婚前財產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，但并不意味婚后取得產(chǎn)權(quán)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)，關(guān)鍵看出資情況，既夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，既對房屋權(quán)利是在婚前取得的。

(二)婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)購買的房屋，應(yīng)屬于一方的婚前財產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。

這涉及夫妻一方用婚前個人積蓄或資金來源于個人婚前財產(chǎn)購買的房屋的歸屬問題，由于這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價值取得始于婚前，既所謂“萬變不離其宗”，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。

(三)由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

在現(xiàn)實(shí)生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù)、級別、工作年限等掛鉤，所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價值。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當(dāng)棘手，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現(xiàn)象，以前爭議較大，現(xiàn)在有了明確的“說法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，這一類的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，且用夫妻共同財產(chǎn)購買，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

(四)夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的(包括貸款)房屋，應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時，一般均等分割

不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財產(chǎn)。離婚時，一般均等分割，分割時應(yīng)按房屋的市場價(評估價)計算，而不是按購房合同金額計算，取得房屋的一方要支付對方半價。如果涉及貸款，要先將貸款部分減去。比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現(xiàn)值60萬元(評估價)，未還貸款30萬元。按以下公式分割，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款等于30萬元，30萬元為可分割部分，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房屋的一方付給另一方15萬元，取得房屋的一方單獨(dú)償還剩余的貸款本金及利息。

(五)夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚時如何分割?

雖然房屋是一方婚前購買，但婚后房屋增值部分以及婚后用婚后共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財產(chǎn)，既根據(jù)出資情況，要將財產(chǎn)來源分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，既用婚后共同財產(chǎn)還貸的，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方有證據(jù)證明其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。

至于產(chǎn)權(quán)證是在婚前取得或婚前取得，還是按上述情形認(rèn)定。

(六)父母出資給子女購買的房屋，離婚時，房屋如何分割?

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定：(1)當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外;(2)當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證明。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在對房屋進(jìn)行分割的同時，會告訴債權(quán)人另案起訴。

(七)產(chǎn)權(quán)證上有第三人的名字，離婚時如何分割?

房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女或者父母的名字。實(shí)踐中，法院一般采取如下措施：(1)對該房屋的分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

(八)婚前雙方共同出資購房，產(chǎn)權(quán)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割?

這是在現(xiàn)實(shí)生活中較普遍的現(xiàn)象，特別在都市里，完全由一方出資購房，壓力很大，通常由雙方共同出資購房，在雙方婚前共同出資購房時，由于婚前雙方感情覺得好或出于其他原因，購房合同及產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。結(jié)婚后因感情破裂離婚，此時，一方不承認(rèn)另一方購房時有出資，認(rèn)為房屋屬于婚前個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割。具體分以下兩種情形：

1、婚前雙方共同出資購房，且付清全部房款的。

如果一方不承認(rèn)另一方購房時有出資，自己也沒有充分的證據(jù)證明自己有出資的話，那么，另一方的權(quán)益是得不到法院保護(hù)的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

2、婚前雙方共同出資購房，但未付清全部房款的(有貸款)。

同上。此情形爭議的是婚前雙方共同出資的部分，婚后共同還貸部分還是屬于夫妻共同財產(chǎn)。

所以，婚前雙方共同出資購房的，務(wù)必要在購房合同及產(chǎn)權(quán)證上寫上雙方的名字，這才是雙方互相尊重、互相信任、促進(jìn)感情和避免爭議的不變法則。

(九)對尚未取得產(chǎn)權(quán)證的有爭議且協(xié)商不成的房屋，離婚時如何分割?

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十一條規(guī)定：離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。