隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大面臨的最大問(wèn)題就是資金短缺的問(wèn)題，為此就需要融資來(lái)獲得發(fā)展資金。但是房地產(chǎn)企業(yè)融資方式如何，這也是所有房地產(chǎn)公司都會(huì)考慮的問(wèn)題。選擇合適的融資方式對(duì)企業(yè)發(fā)展是至關(guān)重要的，下面律霸小編就給大家仔細(xì)說(shuō)說(shuō)融資方式。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

(一)國(guó)內(nèi)銀行貸款

1、影響商業(yè)銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現(xiàn)率、放款期限、存款利率、放貸利率風(fēng)險(xiǎn)、管理貸款成本、優(yōu)惠利率。

2、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款種類

(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。

信用貸款分一下五種類型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款

(2)擔(dān)保抵押貸款 分為兩種：擔(dān)保品貸款、保證書(shū)擔(dān)保貸款;

保證書(shū)擔(dān)保貸款：保證書(shū)擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書(shū)擔(dān)保的放款。

(二)國(guó)外銀行貸款

1、我國(guó)利用國(guó)外貸款的主要形式：外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款和國(guó)際商業(yè)貸款。

2、目前向我國(guó)提供多邊貸款的國(guó)際金融組織主要有世界銀行(WBG)、國(guó)際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織(IFAD)和亞洲開(kāi)發(fā)銀行(ADB)。 亞洲開(kāi)發(fā)銀行以項(xiàng)目貸款為主、同時(shí)還有部門(mén)貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機(jī)構(gòu)貸款等。 國(guó)際商業(yè)貸款是針對(duì)在國(guó)際金融市場(chǎng)上以借款方式籌集的各種資金的總稱。

3、國(guó)際商業(yè)貸款一般包括兩種形式： 一是由一兩家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)提供的貸款; 二是由一家金融機(jī)構(gòu)牽頭、多家國(guó)外金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長(zhǎng)期貸款，通常稱為國(guó)際銀團(tuán)貸款(也成為辛迪加貸款)。

4、外資銀行五大關(guān)注點(diǎn) 對(duì)外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險(xiǎn)控制非常嚴(yán)格、透明度是境外融資最大障礙、更相信市場(chǎng)的保障、爭(zhēng)奪個(gè)人房貸業(yè)務(wù) 看重商用物業(yè)未來(lái)是否有穩(wěn)定的租金回報(bào)，而對(duì)分割出售的商用物業(yè)興趣不大。 關(guān)注高端物業(yè)，即(重點(diǎn)城市，重點(diǎn)物業(yè)和重點(diǎn)客戶)。

(三)民間借貸融資

1、特點(diǎn)： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規(guī)模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對(duì)償債的硬約束性 我國(guó)發(fā)展開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

2、優(yōu)點(diǎn)：可有效實(shí)現(xiàn)融資、成本低，可降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn) 可行性強(qiáng)，為金融市場(chǎng)所快速接受 房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)融資的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了銷售，一舉兩得

3、缺點(diǎn)： 適用該方式的企業(yè)有一定的限制，并非所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都可以運(yùn)用 開(kāi)發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大 并非開(kāi)創(chuàng)融資新渠道

(四)房地產(chǎn)典當(dāng)融資

典當(dāng)是一種以實(shí)物為抵押，取得臨時(shí)性貸款的融資方式。 特點(diǎn)：融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當(dāng)、驗(yàn)當(dāng)、收當(dāng)、保管、贖當(dāng)。 五日后仍未清償當(dāng)金回贖的當(dāng)物，實(shí)為絕當(dāng)，典當(dāng)行對(duì)絕當(dāng)物品依法享有處置權(quán)。

(五)商業(yè)信用融資

1、主要特點(diǎn)：商業(yè)信用使用商品生產(chǎn)特點(diǎn)、商業(yè)信用能夠?yàn)橘I(mǎi)賣雙方提供方便、商業(yè)信用可以鞏固經(jīng)濟(jì)合同，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任、商業(yè)信用有利于競(jìng)爭(zhēng)。

2、商業(yè)信用融資的具體方式： 應(yīng)收賬款融資、商業(yè)票據(jù)融資、預(yù)收貨款融資等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在什么問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對(duì)銀行貸款的過(guò)于依賴，使得銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006到2013年間我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來(lái)源中按揭貸款占25%，來(lái)自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，這樣不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)致命打擊，而且對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此我們必須認(rèn)識(shí)到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險(xiǎn)較高

據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年我國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)8萬(wàn)多家，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內(nèi)部管理薄弱，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。企業(yè)管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，更多的關(guān)注如何解決風(fēng)險(xiǎn)，而不是如何防范風(fēng)險(xiǎn)，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急措施。內(nèi)部管理薄弱使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力受到嚴(yán)重影響，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)一些不良資產(chǎn)，一些企業(yè)甚至出現(xiàn)無(wú)法償還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信用，信用風(fēng)險(xiǎn)較高是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因之一。

(三)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善

目前我國(guó)于房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)較少，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)不能形成科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，這在很大程度上制約著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。目前我國(guó)只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及到了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對(duì)融資的規(guī)定很模糊，可操縱性較弱，在實(shí)際中無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，沒(méi)有發(fā)揮法律應(yīng)有的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)是對(duì)資金調(diào)節(jié)的主要手段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是有法可依，而我國(guó)由于缺乏具體的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如近幾年我國(guó)各地實(shí)行的“限購(gòu)”政策，對(duì)需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致一部分限制資金無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來(lái)源。相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關(guān)系無(wú)法有效的得到平衡。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有較高的專業(yè)技術(shù)性，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模等情況對(duì)需求資金進(jìn)行計(jì)算，然后對(duì)比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財(cái)務(wù)，投資，熟悉資本市場(chǎng)發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術(shù)人才的參與。而我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒(méi)有進(jìn)行這些評(píng)估與計(jì)算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關(guān)注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢(qián)越多越好，最后往往導(dǎo)致大量資金的閑置，或者資金無(wú)法回籠，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

選擇不好，對(duì)公司的發(fā)展不利。因此公司也會(huì)花更多的時(shí)間去選擇容易方式，必要的時(shí)候還要委托專業(yè)的融資公司來(lái)幫助公司融資。融資方式的選擇還是要結(jié)合公司具體的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)決定。

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