以房抵債合同效力是如何的

【摘要】

以房抵債合同指借貸關(guān)系中的雙方當(dāng)事人在簽訂了借貸合同之后，再擬定一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其目的在于若借款人到期不能償還借款，則履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，借款人要直接將房屋轉(zhuǎn)讓給出借人，以此抵償借款。實(shí)踐中，此類(lèi)案件中的原告絕大多數(shù)都是以履行買(mǎi)賣(mài)合同為訴求來(lái)提起訴訟，但是法院在審理的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該類(lèi)案件都是在買(mǎi)賣(mài)合同之下隱藏著真實(shí)的借貸關(guān)系，而當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)則是為借貸合同提供擔(dān)保之用。如何認(rèn)定此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，在理論和司法實(shí)務(wù)界都沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的做法。本文將從立法原意與司法實(shí)務(wù)方面做進(jìn)一步探討。

一、依據(jù)《解釋》?第?24?條對(duì)合同效力問(wèn)題的理解

如果從代物清償預(yù)約的角度，并結(jié)合《民間借貸解釋》第24?條來(lái)解釋合同的效力。?第?24?條第?1?款第?1?句規(guī)定對(duì)于以擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同立案的，應(yīng)該按照民間借貸關(guān)系審理;第?2?款規(guī)定不履行生效判決的，可以申請(qǐng)拍賣(mài)標(biāo)的物。由此可以推斷在這里認(rèn)定拍賣(mài)標(biāo)的物并非作為一般責(zé)任財(cái)產(chǎn)而是作為代物清償預(yù)約的標(biāo)的物被執(zhí)行。因此，通過(guò)從代物清償預(yù)約的角度并結(jié)合司法解釋的規(guī)定，看到立法者對(duì)擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同效力的潛在態(tài)度：雖然第?1?款在表上規(guī)定要按照民間借貸案件來(lái)處理，買(mǎi)賣(mài)行為歸于無(wú)效，但是第?2?款通過(guò)規(guī)定拍賣(mài)標(biāo)的物的方式，默認(rèn)了合同約定的代物清償預(yù)約行為有效。通過(guò)《民間借貸解釋》?第?24?條的規(guī)定，可以反映出立法者還是尊重了債權(quán)人和債務(wù)人之間約定，體現(xiàn)了意思自治的原則，平衡了當(dāng)事人之間的利益，這是一種折中的選擇路徑。

二、具體司法實(shí)務(wù)中的對(duì)于合同效力問(wèn)題的認(rèn)定

這類(lèi)型的案件的審理結(jié)果按照時(shí)間劃分的話(huà)，在民間借貸的司法解釋出臺(tái)以后，法院在裁判時(shí)則依照《民間借貸解釋》的第24條的規(guī)定來(lái)審理，規(guī)避了對(duì)于合同效力的認(rèn)定問(wèn)題，那么相應(yīng)的在司法裁判文書(shū)中，也未提及合同的效力問(wèn)題，法官也并不會(huì)對(duì)效力問(wèn)題來(lái)發(fā)表自己的裁判意見(jiàn)。雖然《民間借貸司法解釋》的出臺(tái)為民間借貸合同與買(mǎi)賣(mài)合同混同的情形提供了具體的審理思路，但是對(duì)于合同效力認(rèn)定的這一法律問(wèn)題仍是長(zhǎng)久以來(lái)需要盡快解決的。而筆者在閱讀民間借貸司法解釋出臺(tái)以前的案件的裁判文書(shū)中，各地法官對(duì)于此類(lèi)合同效力問(wèn)題的認(rèn)定問(wèn)題是各抒己見(jiàn)，總結(jié)法官的觀點(diǎn)對(duì)于全面認(rèn)識(shí)合同效力問(wèn)題是也一個(gè)很好的借鑒。

(一)認(rèn)定以房抵債合同無(wú)效

在裁判文書(shū)中持以房抵債合同無(wú)效的法官對(duì)于合同效力的認(rèn)定思路具體體現(xiàn)為三種：一是認(rèn)定“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸之擔(dān)保”，否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力，進(jìn)而以該借貸擔(dān)保存在流質(zhì)條款為由主張擔(dān)保無(wú)效;二是先否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力，然后排除該擔(dān)保中無(wú)效的流質(zhì)條款，并主張?jiān)摀?dān)保違背物權(quán)法定原則而無(wú)效;三是先否定買(mǎi)賣(mài)合同的效力，然后排除擔(dān)保中無(wú)效的流質(zhì)條款，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“合同中部分條款的無(wú)效不影響其他有效部分的效力”，進(jìn)而肯定當(dāng)事人之間成立一種非典型擔(dān)保關(guān)系，或在肯定非典型擔(dān)保的同時(shí)，剔除其中所含無(wú)效的流質(zhì)條款。

總的來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為，有效成立的合同才有履行的必要和可能，缺乏真實(shí)意思表示的合同不能認(rèn)定為有效的合同。因此，以房抵債的?“擔(dān)保型買(mǎi)賣(mài)合同”?的簽訂并沒(méi)有反應(yīng)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，而是一種代物清償預(yù)約，違反了《物權(quán)法》中關(guān)于流質(zhì)擔(dān)保條款的禁止性規(guī)定。如果承認(rèn)合同具有效力，則突破了物權(quán)法定原則，破壞了法律體系的完整性。因此，買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于通謀虛偽的意思表示無(wú)效，但是隱藏有其他法律行為的，應(yīng)適用關(guān)于其他法律行為的規(guī)定。

(二)認(rèn)定以房抵債合同有效

某些法官認(rèn)為，這種設(shè)定買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保形式并未違反《合同法》中的強(qiáng)制性規(guī)定，也未違反《物權(quán)法》第15條所確立的原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為相區(qū)分原則。這些法官在案件中更加重視對(duì)契約自由原則的適用，尊重當(dāng)事人的意思自治，并承認(rèn)了這種擔(dān)保合同的效力。同時(shí)，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)行為是否進(jìn)行了公示以及公示的方式并不影響合同的效力。因此，可以看出法官承認(rèn)了當(dāng)事人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同具有擔(dān)保的作用，其目的也是為了保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

三、以房抵債合同效力的認(rèn)定意見(jiàn)

通過(guò)分析《民間借貸解釋》第24條可以得知最高院在處理該類(lèi)案件時(shí)，對(duì)于以房抵債合同效力問(wèn)題，同傳統(tǒng)的讓與擔(dān)保一樣，未作出明確地表示。從最高院對(duì)該條司法解釋的理解與適用中可以看出，對(duì)合同的效力并不肯定也不否定，只是在借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)時(shí)，出借人不能直接取得擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，而應(yīng)通過(guò)申請(qǐng)拍賣(mài)標(biāo)的物以?xún)斶€債務(wù)，即該條一方面肯定了擔(dān)保標(biāo)的物的擔(dān)保效力，另一方面也限制了出借人優(yōu)先受償?shù)臈l件和方式。

筆者認(rèn)為，法院在認(rèn)定以房抵債合同效力的過(guò)程中會(huì)依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合原、被告雙方的意見(jiàn)，運(yùn)用邏輯推理和日常的經(jīng)驗(yàn)法則，還原事實(shí)并形成心證。筆者認(rèn)為，運(yùn)用目的解釋的方法來(lái)認(rèn)定合同的效力更為恰當(dāng)，因?yàn)殡p方當(dāng)事人在簽訂以房抵債合同時(shí)，其所從事的民事行為都是為了追求自己利益的最大化，簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同就是為了擔(dān)保原債權(quán)債務(wù)，在屆期不能償還債務(wù)的情況下，通過(guò)合同這個(gè)媒介來(lái)實(shí)現(xiàn)以物抵債。因此，法院應(yīng)認(rèn)定該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同的效力，尊重私法領(lǐng)域的意思自治。

綜上，筆者認(rèn)為，應(yīng)由法官行使自由裁量權(quán)來(lái)認(rèn)定合同效力。雖然《合同法》并未明確這類(lèi)合同為典型合同，但是在諸多的規(guī)范性法律文件中都間接對(duì)這類(lèi)合同進(jìn)行了規(guī)定并認(rèn)定合同的效力。如最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第57條認(rèn)可了以物折價(jià)清償債務(wù)的效力，并且在執(zhí)行程序中，法律也明文規(guī)定了以物抵債。對(duì)于實(shí)現(xiàn)這類(lèi)合同時(shí)，可能遇到價(jià)值隨著市場(chǎng)行情有所波動(dòng)，但是只要物的價(jià)值在正常的市場(chǎng)波動(dòng)的合理范圍之內(nèi)，可以認(rèn)定雙方在達(dá)成合意之時(shí)能夠判斷今后的價(jià)格趨勢(shì)。如果確實(shí)存在了明顯不合理的價(jià)格顯失公平的情況，可依據(jù)合同可撤銷(xiāo)的原理進(jìn)行處理，而并非直接認(rèn)定合同無(wú)效。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“以房抵債合同效力是如何的”問(wèn)題進(jìn)行的解答，對(duì)于以房抵債合同效力問(wèn)題，同傳統(tǒng)的讓與擔(dān)保一樣，未作出明確地表示，貸款人無(wú)力還債時(shí)，出借人不能直接取得擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，而應(yīng)通過(guò)申請(qǐng)拍賣(mài)標(biāo)的物以?xún)斶€債務(wù)。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。