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寧波
怎么認定房屋租賃合同的效力
怎么認定房屋租賃合同效力
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：
(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
(二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條規定，不得出租的房屋有：
1、未取得產權或者經營管理權的;
2、產權有爭議或者產權受到限制的;
3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;
4、屬于違章建筑的;
5、不符合安全標準的;
6、已抵押，未經抵押權人同意的;
7、法律、法規禁止的。
(三)審查是否進行過登記備案。
(四)審查房屋租賃合同的內容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。
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