一、公共設施的主人究竟是什么人

某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無停車的現象，間接侵害了業主的利益。而小區的公共配套設施比如商鋪、會所等也被出讓給個人，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和能的改變，不再作為小區的配套服務，引起了業主的強烈不滿，業主認為這是開發商聯合物業的一種欺騙行為。

這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了的明確規定，即“小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。

同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬于全體業主共同共有;哪些屬于部分業主共同共有;未分攤共用建筑面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬于開發商，如果屬于全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。

而對于開發商已的地下停車庫應如何處理，對于開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。

這一系列問題目前有待部門制定規。不過總的來說，業主們還需提高自身的意識，及時發現問題進行解決。

二、小區公共財產的范圍包括哪些

小區公共財產的范圍是計算管理小區公共財產所發生的費用的必要前提。

明確小區公共財產的范圍，應根據法律的界定。現行法律中，可以用于界定小區公共財產范圍的法律依據有四條：

1、《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》(修改稿)第89條：“有附屬物的財產，附屬物隨財產所有權的轉移而轉移，但當事人另有約定又不違法的，按約定處理。”

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”

3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條：“土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。”

4、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。”

由于房屋以外的地上建筑物、其他附著物與房屋建立在共同的土地使用權之上，其所有權與房屋的所有權不可分離，必須隨房屋的所有權的轉移而轉移;而且，房屋以外的地上建筑物、其他附著物都是為房屋服務的，是房屋的附屬物，是不能由當事人約定而使之與房屋的所有權相分離的。所以，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區的公共財產。換言之，房屋以外的全部土地使用權、地上建筑物或其它附屬物都屬于小區公共財產。

舉例來說，小區的公共財產包括：綠地、道路、路燈、地下(上)線路和管道、停車場(庫)、配電房(室)及電器設備、鍋爐房(室)及鍋爐、水泵房(室、井)及水泵、會所、門衛室、人防用房及設備、消防用房及設備、電梯、假山假水、健身娛樂設施、公告牌等等。除此之外，小區的公共財產還包括：購房人交納的2%的房屋維修基金和小區公共財產的收益。

以上知識就是小編對“公共設施的主人究竟是什么人”問題進行的解答，依據物業管理條例的規定，目前只對小區的停車位歸誰作出了規定，但對其他的公共設施則沒有規定。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。