小產權購房合同無效嗎？房屋買賣合同無效的原因。農村集體所有的土地使用權不得轉讓。

<中華人民共和國土地管理法第六十三條：農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農建設；但符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形依法轉讓土地使用權的除外。"中國房地產管理法規定,房屋所有權與房屋占用的土地使用權同時轉讓抵押。也就是說，中國對房屋轉讓實行房地產一體化原則，這是中國房地產交易中普遍遵循的法律原則。基于房地產一體化原則，出售小產權房必然導致房屋轉讓所占用的土地使用權發生變化，這違反了《中華人民共和國土地管理法》的規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款規定：“違反法律、行政法規強制性規定的，合同無效”，因此，小產權房買賣合同因違反法律強制性規定而無效。

2。農村宅基地使用權的取得有嚴格的身份限制。

一些小產權的房屋是農民在自己的宅基地上建造和出售的，這自然會導致宅基地使用權能否轉讓的問題。宅基地使用權，是指本單位所有的土地享有建造房屋、購置生活設施、庭院植樹、在指定地點永久居住等權利的農戶的使用權。（3） 宅基地使用權的主體是集體經濟組織的成員，是一種嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員身份而享有的權利。顯然，城鎮居民不具備集體經濟組織的成員資格，無法獲得宅基地使用權。小產權房買賣合同因標的物不能履行而無效。

3。國務院有關部門的文件也禁止出售小產權房

關于小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺了許多相關規定，如1999年國務院辦公廳下發的《關于加強土地流轉管理禁止炒作土地的通知》，原國家土地管理局[1990]地政字第97號《關于其他形式非法土地流轉具體適用的請示的復函》，國土資源部[2004]234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，國務院2004年10月21日《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月國務院發布《關于嚴格執行農村集體建設用地等法律政策的通知》。規定禁止城鎮居民在農村購買小產權房，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。雖然這些文件沒有以法律法規的形式出現，但它們代表了國家的政策取向，這些法規的出臺使得小產權房無法辦理房地產證，房地產也無法實際轉讓。根據這些規定的精神，可以看出小產權房買賣合同無效。合同效力的原因。本合同是否有效，由《中華人民共和國合同法》確定。小產權房買賣合同歸根結底是合同，應當符合《合同法》的規定。只要符合合同的組成要素且不違反禁止性條款，合同應視為有效。根據合同法，合同當事人應當具有民事行為能力、意思自治，不得違反法律、行政法規的強制性規定和社會公共秩序、良好習慣。《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規和行政規章為依據。但是,現行法律,行政法規中沒有明確規定禁止小產權房,無論是國務院發布的通知還是決定,都不是法律,也不是行政法規。因此，只要當事人具有民事行為能力和意思自治，小產權房買賣合同即被認定為有效。

2。小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條禁止性規定。

3。如果合同被確定為有效且符合誠信原則，則有利于保護守信方的利益，促進交易安全。

在當前的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是賣方，主要原因是當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的售價。賣方認為自己遭受了損失，因此他要求法院以銷售合同違反國家禁止性規定為由，裁定銷售合同無效。這種行為，在合同簽訂和履行后受利益驅動，通過確認合同無效試圖歸還房屋，是不合法的。購買小產權房出賣人清楚地知道，出賣人因違反國家規定，無法轉讓所有權和辦理證書。出賣人出賣房屋后，違反合同規定，要求確認無效，屬于惡意抗辯。如果合同被認定無效，無疑是對不誠實的人的縱容，不利于交易安全的保護，也違反了誠實信用原則。

在這里，作者需要指出的是，保護可信賴方的利益、促進交易安全和保護弱者之間存在著關系。一般來說，公眾認為農民是弱勢群體，是否有效地保護他們還存在爭議