隨著離婚率的增高及房產的增值，離婚房屋分割問題一直是普通家庭夫妻離婚時財產分割的主要爭議所在，其不僅涉及雙方當事人的切身利益，還涉及家庭其他成員、房屋產權等諸多問題，本文主要對居住用產權房、使用權房及非居住用房離婚時財產分割相關法律問題及司法實踐進行分析和梳理：

一、居住用產權房

(一)婚前按揭購買的房屋

按照我國《婚姻法》確立的原則，婚前所購房產為個人財產，婚后所購房產原則上為夫妻共同財產。因此，確認房產是個人財產還是夫妻共同財產關鍵要看取得房產的時間點如何確定，對此，我國目前司法實踐并不嚴格按照過戶時間來界定，而主要依據簽訂購房合同及付首付的時間。《婚姻法司法解釋三》明確規定，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付一方名下的，離婚時不動產由雙方協議處理，不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸屬于產權登記一方。此種情況只針對以個人財產簽訂合同及支付首付的情況。

實踐中，還存在為了購買婚房，雙方共同出資首付款的情況，房產登記在一人或者兩人名下。原則上，此種情況離婚時需要證明各自首付款支付的比例，作為婚前共同財產由雙方當事人按照出資比例按份共有，而婚后還貸部分則作為夫妻共同財產進行分割。

(二)婚后按揭購買的房屋，登記在一方名下的情形：

這種情況應當認定為夫妻共有。

(三)婚前一方承租，婚后共同購買產權的房屋

1、對婚前由一方承租的公有住房婚后以個人財產購買的房屋權屬處理，按照房改政策出售的房屋一般都與員工工齡、職務、家庭人口等因素相關，公有住房的出售價格中也包含了夫妻雙方的工齡抵扣等福利待遇，因此不能簡單的以誰購買房屋權屬就歸屬于誰來認定，而應該考慮到各種因素，對房價優惠的貢獻大小等綜合判定。

2、在婚姻存續期間購買婚前由一方承租的一般產權房屋，應屬夫妻共同財產，按共同共有處理。

(四)父母為子女出資購買的房屋

當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資認定為父母對自己子女的單方贈予，除非父母明確表示贈予雙方。即使產權登記在一方子女名下，一般也認定雙方按照各自父母的出資份額按份共有，除非當事人之間有其他書面約定。

二、使用權房房屋

(一)離婚時尚未取得完全產權的房屋，主要是指夫妻根據福利政策以標準價購買的公有住房，此種情況，因未取得產權證，法院在審理的時候會根據實際情況判決一方使用，取得產權證后，雙方可再起訴要求分割。

(二)婚前簽署普通商品房買賣合同，但未取得房產證的情況，法院一般也是根據雙方實際情況判決先由一方居住，待辦理產權證后再起訴分割。分割原則與前者略有不同。

(三)對承租房的處理

1996年2月5日最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中做了一些規定，主要內容是：對夫妻雙方均可承租的房屋而由一方承租的，承租方可給予另一方適當的經濟補償，如果面積較大能夠隔開分室居住使用的，可以由雙方分別租住，對可以另調配房屋分別租住或者承租方給另外一方解決住房問題的，可以準許。

三、非居住用房

由于非居住用房不存在居住問題，與當事人的基本生活沒有直接關系，因此在分割此類財產時以均分為主，同時，非居住用房多半存在商業價值，為保持其商業價值的完整性，一般不以實物分割為主，而以價值分割為主。在處理該類房屋時，還會考慮到是否存在營業執照及業主一方等關聯事實。