[基本案情]2005年1月20日，原告張某（乙方）與被告**公司（甲方）簽訂《房屋租賃合同書》，雙方約定：甲方同意將座落于文山路98號樓的第壹、貳、五樓及伙房，院內除配電室、暖氣房以外的五間房屋租給乙方使用，租期為5年，從2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金為5萬元，由乙方按年計付，每年4月28日前首付50%，余下年底結清；合同期滿，甲方提供給乙方的水、電、暖、桌、椅、凳、空調應完好無損地交給甲方，如有損壞按原價賠償（具體數量按附表）；期內，水、電費由乙方負擔；乙方在承租期間，由于使用不當或自行改建房屋造成損壞，要負責修復或賠償損失；乙方要按規定時間足額繳付租金，無正當理由超過規定三個月不交納租金，甲方有權收回所租的房屋。合同簽訂后，被告**公司將涉案房屋的鑰匙交付給原告。此后，原告張某開始以“**大酒店”的名義根據經營餐飲業的需要對房屋進行裝修、購置相關設備、招收員工并進行了一定時期的廣告宣傳。但“**大酒店”并未經工商注冊。

2005年3月20日，被告**公司書面通知原告：你們協議所指向的租賃物的所有權不屬**公司，我單位也從未委托**公司對外簽訂房屋租賃合同，故你與**公司簽訂的房屋租賃合同無效，望你接函后務必于十日內與**公司協商解除合同，逾期我單位將依法行使權利。并附有房屋權屬的證明。原告庭審中承認于2005年3月25日收到**公司的函件特快專遞。2005年4月7日，被告**公司以電報形式通知原告解除合同：你與我單位2005年1月20日簽訂房屋租賃合同后，威海公司得知，立即通知我單位要求與你解除合同，理由是該房產權不屬于我單位，為此，我單位進行了查證后，得知該房產權不屬我公司，故希望你與我單位及時協商解除合同，以避免給你造成不應的損失。現原告要求二被告連帶賠償包括裝修裝潢、購買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項損失共計219087.08元。

[裁判要點]：

法院經審理認為：根據有關法律規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效；依法成立的合同，自成立時生效；法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。據此，被告**公司以其無產權的房屋與原告張某簽訂租賃合同，在權利人追認或者原告張某取得處分權前，該合同屬效力待定的合同。而作為權利人的被告**公司在得知后即以書面形式拒絕追認，故被告**公司與原告張某于2005年1月20日簽訂的租賃合同成立，但屬于無效。雖雙方約定的租賃期限為2005年4月28日至2010年4月28日，但該合同成立的時間為2005年1月20日。

原告張某租賃房屋的目的是經營酒店，其在合同訂立后為履行合同進行房屋的裝修、廣告宣傳、購置設備、招收員工等準備工作是正當的。被告**公司稱原告張某的租期自2005年4月28日開始，被告**公司承擔自2005年4月28日的租期開始后的法律責任以及原告張某進行裝修未征得被告**公司同意的理由不當，不予支持。被告**公司在明知自己無產權的情況下仍與原告張某簽訂租賃合同，違背了誠實信用的原則，由此致使合同無效，應當賠償原告張某為準備履行合同所支出的合理費用。原告張某對房屋的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，折除將影響使用價值，可根據裝修的現價值由被告**公司對原告予以補償。同時，原告張某為酒店的開業招收員工并包吃包住、發放工資，符合行業習慣，該費用亦屬合理。而原告所主張的廣告宣傳費45200元，有文登市電*臺提供的廣告發布業務合同證明可證實，且該廣告宣傳行為在原告張某于2005年3月25日接到被告**公司主張租賃物的所有權、要求原告張某與被告**公司解除合同通知以前已實際履行，該損失的數額已經確定，至于該廣告發布費原告張某是否支付，系另一法律關系，與被告**公司無關。