一、房屋租賃合同的管轄法院怎么確定
合同糾紛案件的管轄,既涉及法定管轄,也涉及協(xié)議管轄的問題,為此,我國《民事訴訟法》第23條就合同糾紛案件的法定管轄作出了明確的規(guī)定,即因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄;而《民事訴訟法》第34條則就合同糾紛案件的協(xié)議管轄作出了相應的規(guī)定,即合同的雙方當事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄,但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
二、房屋租賃糾紛的類型
(一)租金支付糾紛。
這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法:
(1)租賃雙方協(xié)商一致,要么房客及時付清租金,要么房東同意延期支付,不涉及租賃合同的其他方面。
(2)比前一種情況更進一步,在解決如何支付拖欠租金的同時,租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責任問題,在分清責任的前提下一并解決,并繼續(xù)履行租賃合同。
(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎,或由雙方協(xié)商解除合同,或由一方起訴從而終止租賃關系。
(二)損害賠償糾紛
房地產(chǎn)租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣,主要是由侵權行為引起的,常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償?shù)取乃痉▽嵺`看,目前頗有爭議的是租賃關系結束后,房客對房屋所作的裝修如何賠償。
對此,法律法規(guī)并無明文規(guī)定,目前只有上海市高級人民法院內(nèi)部對此有審判指導意見,大致內(nèi)容是,凡是房東同意房客裝修的,無論什么原因提前解除合同,房東都要向房客賠償經(jīng)評估后的裝修費的殘值部分,以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對此有約定的,按約定處理。這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則,因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的,而房東又并不需要房客對房屋所作的那些裝修,那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公,否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。
(三)其他方面的糾紛。
房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外,還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權糾紛、轉租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。
因此,房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個組成部分,租賃市場會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而進一步擴大。目前我國的房屋租賃市場還遠沒有進入一個法律的市場,市場行為極不規(guī)范,一些違法現(xiàn)象還十分嚴重并對房屋租賃市場的培育和發(fā)展起到了負面影響,所以我們面臨的問題是仍要加強房屋租賃市場方面的立法工作,加強法制、加強管理,使房屋租賃市場進一步規(guī)范化,預防和減少糾紛的發(fā)生的同時,不僅要根據(jù)當事人自愿的原則,尊重當事人的意志,采取調(diào)解或仲裁的處理方法;更要注重引導當事人通過訴訟的手段來解決糾紛,從而推動整個房屋租賃市場的發(fā)展。
通過上文的詳細介紹,我們知道,于房屋租賃合同糾紛的管轄問題,法律上是先允許當事人之間協(xié)商約定一個管轄法院,當然這個約定的法院必須是在法律規(guī)定的范圍內(nèi),不能違反地域管轄和級別管轄。如果您情況比較復雜,本網(wǎng)站也提供律師在線咨詢服務,歡迎您進行法律咨詢。
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